Her har vi samlet informasjon som utbyggere typisk må kjenne til. Utbyggere som skal planlegge, bygge og selge nye boliger. Mye av informasjonen er den samme som den vi presenterer på siden for byggherrene generelt, men her er informasjonen mer spisset mot utfordringene utbyggerne står ovenfor.
Dersom det er informasjon du synes mangler her, tar vi gjerne imot forslag/tilbakemeldinger.
Er du utbygger og skal planlegge bygging av en eller flere boliger, er det en rekke forhold du bør tenke gjennom før du signerer på første kontrakt. Her kan du lese om noen av dem.
Som utbygger må du kartlegge hva markedet etterspør, og hva kjøpere er villige til å betale for boliger i det aktuelle området. Det er liten vits å bygge high-end toppleiligheter, dersom marked bare etterspør enkle 3 roms leiligheter. En grundig markedsanalyse er første forutsetning for å sikre fortjeneste i prosjektet.
Prosjektet må finansieres på en eller annen måte og du kan velge mellom ulike modeller.
I praksis kombineres egenkapital, lånekapital og betaling fra kjøperne på en eller annen måte.
Alle finansieringskildene kommer med en kostnad og risiko. Prisen på kapital varierer med hvilken risiko som ligger i prosjektet. Lånekapitalen vil typisk være dyrere i et prosjekt med høy risiko og høy andel lånekapital i forhold til totalkapitalen, enn i et prosjekt med lav risiko hvor andelen lånekapital er lav.
Finansiering i form av betaling fra kjøperne er typisk en finansieringskilde med høy risiko, siden kjøperne kan bestemme seg for å holde tilbake betaling. Normalt kommer betalingen først etter at leilighetene er overtatt og skjøtet tinglyst.
Utbygger må beregne hva som er den optimale kombinasjonen av egenkapital, lånekapital og betaling fra kjøperne i hvert enkelt prosjekt. Økonomer kan beregne vektet kostnad av kapitalen, gitt ulike senarioer, og finne den “riktige” kombinasjonen.
Det viktig å ha tilstrekkelig stor likviditetsbuffer. Det vil si en sum penger utbygger tåler at kjøperne holder tilbake, uten at utbygger med det taper evnen til å betale MVA, lønn, entreprenører, leverandører mm. Erfaringsmessig trenger utbyggerne en større likviditetsbuffer enn det utbyggerne normalt sikrer seg, og mange har «mer flaks enn forstand» i så måte.
Slike prosjekter er søknadspliktig. Det vil si det må sendes søknad til kommunen som deretter gir tillatelse til tiltaket. Mange kommuner velger da å sette som vilkår for tillatelsen at det inngås en utbyggingsavtale med kommunen. Hva som kan tas inn i slike utbyggingsavtaler er regulert i plan og bygningsloven kapittel 17. Det er ikke sjelden at kommunene forsøker å ta inn ulovlige vilkår i slike avtaler.
Slike vilkår kan koste utbygger mye og er du i tvil bør vilkåret bli vurdert av advokat.
Les mer om utbyggingsavtalene her.
Før utbygger inngår bindende avtale med kjøperne av leilighetene, entreprenører eller leverandører, må utbygger ha tenkt gjennom og valgt en bevisst kontraktstruktur. Kontraktstruktur handler om hvem som skal inngå avtale med hvem og den overordnede funksjonsfordelingen mellom aktørene.
Utbygger må velge en konstraktstruktur som i best mulig grad ivaretar utbygger og de andre partenes interesser i å sikre at alle krav i lov, forskrift og avtale med kjøperne blir oppfylt.
Ytterpunktene er det vi kaller byggherrestyrt entreprise på den ene siden, og generalentreprise på den andre siden.
Byggherrestyrt entreprise
Generalentreprise
I illustrasjonene har vi omtalt utbygger som byggherre. Legg merke til at byggherre kan ha engasjert en byggeleder som leder arbeidet på vegne av byggherre. I så tilfelle anbefaler vi at avtalen med byggeleder bygger på NS 8403, beskrivelsen av oppgavene hentes fra Ytelsesbeskrivelsen til NS 8403.
Her bruker vi uttrykket generalentreprise i den betydning at utbygger bare inngår avtale med en totalentreprenør, som deretter får ansvaret for å prosjektere og utføre alt arbeid, herunder inngå avtaler med andre entreprenører og leverandører i den grad det er nødvendig. Noen bruker uttrykket generalentreprise der utbygger inngår en NS 8405 kontrakt med entreprenøren, og beholder ansvaret for å prosjektere arbeidet selv. Vi bruker ikke uttrykket på denne måten her.
Dersom utbygger ønsker å styre prosjektet selv, inngå alle avtaler med alle involverte aktører og ta all risiko selv, kan byggherrestyrt entreprise være det riktige. Normalt vil nok de fleste utbyggere velge en variant med en entreprenør som får ansvaret for å inngå avtaler med andre entreprenører og leverandører.
De senere årene er samspillsavtaler eller samspillskontrakter blitt et alternativ til de tradisjonelle gjennomføringsmodellene. Da trekkes entreprenøren inn allerede mens utbygger utarbeider tegninger og beskrivelser av hva som skal bygges og leveres.
Vi anbefaler generelt samspill som gjennomføringsmetode, og kanskje særlig i utbyggingsprosjektene. Det gir utbygger og entreprenøren bedre tid og forutsetning for å lage tegninger og beskrivelser som er gjennomførbare, entreprenøren gis bedre tid på å forstå byggherrens behov, planlegge egen produksjon og bedre forutsetning for å beregne riktig pris.
Tross alle fordelene med samspill, er det viktig å vite hva en ikke må gjøre i en samspillsentreprise.
Les mer om samspillsentrepriser her.
Når kontraktstrukturen er valgt, blir valget av kontraktsvilkår nokså opplagt. Utbygger bør ta utgangspunkt i standardavtaler, typisk de vi kan kjøpe fra Norsk Standard. Men bygging og salg av prosjekterte boliger inneholder elementer og utfordringer som NS 8407, NS 8417, NS 8405 eller NS 8415 ikke var ment å løse.
Utbygger bør derfor ta inn noen særlige kontraktsvilkår som regulerer disse forholdene på en god måte.
Som nevnte ovenfor, vil ikke noen av standardkontraktene NS 8407 eller 8417 fungere optimalt uten at de justeres noe. Det må med andre ord lages noen særlige kontraktsvilkår.
Vilkårene vi da tenker på er
Noe av dette kan løses ved å velge NS 8417 fremfor NS 8407, men heller ikke det vil være nok. Tenk derfor gjennom hvilke regler du trenger, og lag særlige kontraktsvilkår som regulerer det du trenger at skal bli regulert.
Selv om kontraktstruktur og kontraktsvilkår er valgt, er det fortsatt en del som må på plass før utbygger kan inngå avtaler med kjøperne, entreprenører eller leverandører.
Utbygger må først lage beskrivelser og tegninger av det som skal selges til kjøperne. Beskrivelsen og tegningene må være klar og uttømmende, og bestemmer hva utbygger forplikter seg til ovenfor kjøperne.
Beskrivelsen og tegningene må deretter inn i avtalene med kjøperne, og entreprenøren og leverandørene. Disse dokumentene må med andre ord lages før det inngås avtale med entreprenøren.
Det er mulig å inngå avtaler med entreprenøren som er betinget, inneholder opsjoner etc. Men jo mer komplisert dette gjøres, jo større er faren for at noe kan være regulert feil, og føre til tvister.
I stedet for å vente med å inngå avtale med entreprenøren til beskrivelsen og tegningene er klare, kan utbygger inngå en samspillsavtale med entreprenøren. Det vil si trekke entreprenøren inn i prosjektet allerede før utbygger har bestemt seg endelig for hva som skal bygges. På den måten kan utbygger dra nytte av entreprenørens erfaring og kompetanse. Det er dette vi kaller samspill.
Les mer om samspillsentrepriser her.
For å lage beskrivelsen og tegningene, inngår utbygger tradisjonelt avtaler med arkitekt, rådgiver og megler. Avtalene med kjøper og entreprenør blir inngått senere.
Som nevnt ovenfor kan utbygger i stedet velge en gjennomføringsmodell basert på samspill. Da blir entreprenøren med på å utarbeide tegningene, beskrivelsene og prospektene. Det gir mange fordeler fremfor tradisjonelle entrepriseformer.
Vær klar over at Bustadoppføringslova § 13 gir klare føringer om såkalt «nøkkelferdig bolig». Dette må utbygger ta høyde for i sin beskrivelse av hva utbygger skal levere til kjøperne. Det er mulig å levere en ikke 100% nøkkelferdig bolig, men da må det spesifiseres nøyaktig hva som ikke er inkludert i utbyggers levering til kjøperne.
Når tegninger og beskrivelser er klare, må det presenteres på en tiltalende måte ovenfor potensielle kjøpere. Vi kommer her til selve utformingen av prospektet.
Vær klar over at utbygger forplikter seg til å levere til kjøperne det kjøperne må anses å ha avtalt basert på innholdet i prospektet. I prinsippet kan alle opplysninger i prospektet binde utbygger. Det er derfor viktig å skille mellom informasjon i prospektet som kun er til “illustrasjon”, og det som inntas i prospektet utbygger mener å forplikte seg til.
I praksis ser vi at det ofte inntas fristende illustrasjoner og beskrivelser i prospektene som ikke er 100% i samsvar med det utbygger ønsker å forplikte seg til. Det er da ofte arkitekten eller designere som har satt sammen prospektet som har gått litt utenfor fullmaktene sine og pyntet prospektet mer enn de hadde fullmakt til.
Det er derfor viktig at utbygger gjennomfører en kvalitetskontroll av alle beskrivelser, bilder og skisser som tas inn i prospektet. Der det er tatt inn beskrivelser, bilder eller skisser som utbygger ikke ønsker å være bundet av, må det komme tydelig frem av prospektet. Det må tas forbehold om at beskrivelsen, bildet eller skissen ikke er ment å forplikte utbygger.
Er avstanden mellom informasjonen i prospektet og det som faktisk blir levert veldig stor, hjelper det ikke alltid med et generelt forbehold.
Avtaler inngås ved at et fremsatt tilbud blir akseptert av mottakeren. Avtalens innhold blir deretter de vilkår vi kan trekke ut av tilbudet.
Dette betyr at alle vilkår utbygger ønsker skal med i kontraktene mellom utbyggerne og kjøperne må inn i tilbudet, altså prospektet.
Her ser vi at det ofte blir “smør på flesk”, eller “ridende ryttere til hest”. I enkelte prospekter er det så mange vilkår at de fleste mister oversikten. Noen vilkår kan også være i konflikt med hverandre. Forklaringen er i mange tilfeller at meglerne tar inn standardteksten uten å være tilstrekkelig bevisst på hva som står i de ulike tekstene. Resultatet kan være motstridene vilkår. Slike uklarheter i kontraktene skal gå ut over den som har formulert kontrakten. Det er her utbygger.
Vær derfor litt ekstra oppmerksom på hvordan kontraktsvilkårene beskrives i prospektet.
Norsk Standard har laget en standard kontrakt for salg av boliger / leiligheter i borettslag og sameier, NS 3427. I prinsippet kan den brukes, men siden de samme kontraktsvilkårene allerede er tatt inn i prospektene, anbefaler vi ikke at den brukes.
Vi har skrevet litt mer om prospektets rettslige betydning her.
Når tegninger, beskrivelser og prospekt er klart kan utbygger endelig inngå avtalene med entreprenører og leverandører. Eventuelt avtale endelig pris med entreprenøren som har deltatt i en samspillsavtale fra starten av.
For utbygger er det nå viktig at det som entreprenørene og leverandørene skal levere, gjenspeiler det utbygger plikter å levere til kjøperne av boligene. Derfor skal de samme tegningene, beskrivelsene og prospektene beskrive både utbyggers forpliktelse ovenfor kjøperne, og entreprenørene og leverandørenes forpliktelser ovenfor utbygger.
Det å sikre at dette blir ivaretatt på en god måte, er en av oppgavene utbyggerne bør overlate til advokater å sikre.
Det kan være nyttig at du som utbygger har satt deg noe inn i hva entreprenøren bør vurdere og ta stilling til før entreprenøren gir et pristilbud på jobben. Det setter deg i bedre stand til å legge opp byggeprosjektet på en måte som gjør det attraktivt for entreprenører, slik at du får en god pris på jobben.
Les mer om hva entreprenøren bør vurdere og ta stilling til før det gis et tilbud her.
Det å innta generelle “back-to-back” klausuler, i stedet for å innta de samme beskrivelsene og tegningene både i kontraktene med kjøperne og entreprenørene, er noe vi generelt ikke anbefaler.
Når kontrakter er inngått og boligene i ferd med å bli solgt til kjøperne, er det på tide å starte selve byggingen.
Denne delen av prosjektet avviker ikke stort fra vanlige entreprisekontrakter. Men det forhold at det er flere kjøpere som alle skal kunne bestille tilvalg, eller endringer, gjør at både utbygger og entreprenør/leverandør må være våken og sikre at slike tilvalg og endringer blir håndtert på en hensiktsmessig og riktig måte.
Tilvalgene eller endringene i slike prosjekter må håndteres på hensiktsmessig og riktig måte. Kjøperne har i gjennom Bustadoppføringlova § 9 rett til å kreve endringer.
I stedet for å la kjøperne velge ulike endringer, er det lurt å forsøke å styre kjøpernes endringer mot bestemte løsninger og produkter. Det bør derfor utarbeides tilvalgsmenyer eller tilvalgslister som kjøperne kan velge endringer fra.
Disse bør være avklart med entreprenørene og leverandørene på forhånd slik at den økonomiske konsekvensen av endringene er kjent allerede før kjøperne bestemmer seg for sine valg. Det gir forutberegnelighet både for kjøperne, utbygger og entreprenører/leverandører.
Vær klar over at kjøperne etter loven har rett til å velge andre endringer enn de som står i slike menyer / lister. Utbygger må derfor sikre at også entreprenøren er forpliktet til å utføre slike endringer.
Før selve byggearbeidene starter, anbefaler vi at det gjennomføres et oppstartsmøte. Formålet er å gå gjennom både kontrakt og prosjekt for å se om det er noe som må avklares. Temaer som bør tas opp på et oppstartsmøte er blant annet sikkerhet, forsikringer, riggområde, tilkomst etc.
Les mer om hva dere må ha vurdert før bygg- eller anleggsarbeidet starter opp her.
Det er viktig å huske at også du som utbygger, det vil si byggherre skal «levere» noe. Det er ikke bare entreprenøren som har en leveringsforpliktelse.
Hva du skal levere beror på avtalen du har inngått med entreprenøren. Tar vi utgangspunkt i en typisk NS 8407-kontrakt, er det minst seks oppgaver som faller på deg:
Når man snakker om leveranseforpliktelse i et byggeprosjekt, tenker de fleste først og fremst på entreprenørens ansvar.
Vi kan dele opp det entreprenøren skal levere under kontrakten. I en typisk NS 8407-kontrakt kan vi oppsummere dette i seks hovedpunkter:
Det er normalt at det oppstår uforutsette utfordringer i byggeprosjekter. Partene bør allerede når avtalene inngås ta høyde for at det vil oppstå forsinkelser. Det bør derfor legges inn noe slakk i fremdriftsplanene.
Mellom utbygger og entreprenør bør det legges inn noe slakk i forhold til det entreprenøren mener han trenger av tid for å gjennomføre prosjektet. Deretter bør det legges inn ytterligere med margin før utbygger skal levere boligene til kjøperne.
Det er mulig å avtale et noe fleksibelt overleveringstidspunkt ovenfor kjøperne, men omsorgsforpliktelsen utbygger har ovenfor kjøperne, gjør at utbygger er forpliktet til å ivareta kjøpernes interesser i tilstrekkelig grad når overleveringstidspunktet avtales. Overleveringstidspunktet bør derfor bli mer og mer avklart jo nærmere faktisk overlevering man kommer. Kjøperne bør som et minimum få angitt hvilken måned overtakelsen skal skje et halv år før overtakelsen realistisk vil skje, og hvilken uke overtakelsen skal skje, ca. 3,5 måneder før overtakelsen er planlagt.
Dette må entreprenørene i sin avtale med utbygger ha forpliktet seg til å forholde seg til.
Les mer om det med forsinkelser her.
Hvor mye utbygger skal betale, bør selvsagt være avtalt og fremgå av kontrakten. Men det er ikke alltid så enkelt.
Entreprenøren må dokumentere at arbeidet det kreves betaling for er utført før fakturaen kan sendes. Du som byggherre må også aktivt kontrollere fakturaen og fakturagrunnlaget før du betaler.
Les mer om fakturering og betaling her.
Overtakelse skal skje i form av overtakelsesforretning, det vil si at partene går rundt og ser på det som er bygget/levert og sjekker at alt er som avtalt. Er det avvik mellom det som er avtalt og det som er levert er det en mangel, som kjøperne kan kreve utbedret. Alle mangler skal nedtegnes i en overtakelsesprotokoll. Det bør også nedtegnes om partene er enig i at det er en mangel, og når utbygger og entreprenør skal utbedre forholdet.
Når overtakelse er gjennomført, overtar kjøper boligen og ansvaret for skader på den, og kjøper må forsikre boligen. Utbygger får rett til å kreve betalt de siste 10% av kjøpesummen, reklamasjonsfristen starter og eventuell dagmulkt slutter å løpe.
Siden slike boligprosjekter ofte omfatter mange boliger, er det aktuelt med delovertakelser, og at fellesarealet overtas av kjøperne på et senere tidspunkt. Dette må reguleres i kontraktene både med kjøperne og entreprenørene.
Det er viktig å avtale at entreprenørens overlevering til utbygger skjer samtidig med utbyggers overlevering til kjøperne. Dette gjelder både de enkelte boligene og fellesarealet. Det betyr i praksis delovertakelser, som igjen får betydning for entreprenørens rett til å sende sluttoppgjør.
Sluttoppgjøret mellom utbygger og entreprenør skal markere en avslutning av avtalen knyttet til den delen som er overtatt. Det er fornuftig å legge litt ekstra arbeid i sluttoppgjøret, slik at det blir oversiktlig for alle parter. Alle NS kontraktene har nå detaljerte regler for hvordan sluttoppgjøret skal gjennomføres, og det innebærer fare for tap av krav om reglene ikke følges. Det er derfor viktig at partene leser kontraktenes bestemmelser om sluttoppgjøret og følger dem.
Les mer om sluttoppgjøret i totalentrepriser her.
Det er helt normalt at det er en og annen mangel på kontraktsarbeidet. Det vil si at det er avvik mellom det avtalte og det som entreprenøren faktisk leverer. Slike avvik kaller vi mangler, og når mangler oppdages må utbygger reklamere til entreprenøren og entreprenøren må utbedre manglene innen rimelig tid.
Det er viktig at alle forstår at det er normalt med mangler, det er ingen grunn til «panikk» at man finner feil. Det finnes gode rutiner / prosedyrer for å håndtere situasjoner med mangler og når de håndteres på riktig måte skal ikke mangler være et problem. Det er viktig med felles befaringer og avtaler om utbedring.
Er det snakk om større mangler, eller mangler som ikke enkelt kan utbedres, snakker vi fort om potensielle tvister, og partene bør håndtere situasjonen som en tvistesituasjon.
Les mer om håndteringen av mangler her.
Det er ikke til å unngå at partene kan bli uenige om hva som er avtalt, og hvorvidt den andre part er forsinket, har levert mangelfullt eller på annen måte har misligholdt kontrakten. Det kan være at kjøper holder tilbake penger utbygger mener kjøper ikke har rett til å holde tilbake, eller at utbygger holder tilbake penger entreprenør mener utbygger ikke har rett til å holde tilbake. Slikt tilbakehold skyldes normalt oppfatninger om at den andre part er forsinket eller har levert mangelfullt.
Det å håndtere slike situasjoner krever kunnskap og erfaring med tvisteløsning. Selv om det er en del fellestrekk ved hvordan slike tvister bør løses, må alle tvister i praksis håndteres individuelt,
Det må kanskje innhentes fagkyndige rapporter, hvor den fagkyndige får et nærmere bestemt mandat, det må gjennomføres avklaringer og forhandlinger. Den som kommer best ut av slike forhandlinger, er den som har best forhandlingsposisjon. Advokaten din skal kunne fortelle deg hvordan du får best mulig forhandlingsposisjon i situasjonen du er i.
