Her har vi samlet informasjon som totalunderentreprenørene typisk må kjenne til. Mye av informasjonen er den samme som den vi presenterer på de andre sidene, men her har vi mer fokus på det som er er spesielt for underentreprisene.
Dersom det er informasjon du synes mangler her, tar vi gjerne imot tips.
Når vi nå skal kommentere reglene i NS 8417, velger vi å forenkle teksten ved å bruke forkortelsen TUE på totalunderentreprenøren. Det samme gjør NS 8417.
NS 8417 er en kopi av NS 8407, kun med noen små justeringer. Justeringene er tatt inn for å ta høyde for at partsforholdet mellom totalentreprenør og TUE, er ligger et hakk lenger ned i kontraktskjeden enn byggherren og totalentreprenør.
Justeringene omfatter i hovedsak.
Det er også andre nyanser, som fordeler ansvaret for ulike oppgaver.
Les mer om alle forskjellene mellom NS 8417 og NS 8407 her.
Før du som total TUE leverer et tilbud på en totalunderentreprise, er det en rekke forhold du må ha vurdert og tatt stilling til.
Du må vurdere totalentreprenøren og byggherren, selve oppdraget og ressursene du har tilgjengelig.
Tilbudet du gir, forplikter deg, så vær nøye med å utforme tilbudet slik at alle vilkår, betingelser og forbehold blir tydelig en del av avtalen.
Vi har i en annen artikkel, beskrevet hva totalentreprenøren må tenke på før totalentreprenøren lever et pristilbud til byggherre. Det meste av det totalentreprenøren må ha tenkt på, gjelder også for TUE.
Les mer om hva totalentreprenøren må ha tenkt på her.
TUE må i tillegg være bevisst på og ofte ta stilling til noen særlige forhold som bare gjelder mellom totalentreprenøren og TUE etter NS 8417.
Les mer om hva TUE spesielt må være oppmerksom på her.
For helhetens skyld bør TUE også vite litt om hva byggherren har vurdert og tatt stilling til før totalentreprenøren ble bedt om å gi en pris på jobben.
Her kan du lese mer om byggherrens planlegging av byggeprosjektet, før avtale med entreprenøren inngås.
Back-to-back og solidaritetsavtaler
Selv om kontrakten er signert, er det fortsatt flere forhold TUE bør avklare med både totalentreprenør, før selve byggingen eller anleggsarbeidet starter. Disse avklaringene tas ofte i et oppstartsmøte. Stikkord er sikkerhet, forsikringer, riggområde, fremdriftsplan, faktureringsplan, møteplan, tilkomst etc.
I praksis er dette de samme forholdene som byggherre og totalentreprenøren må ha avklart før oppstart.
Les mer om noe av det du må ha sjekket ut før du starter selve byggingen eller anleggsarbeidet her.
Det er viktig å huske at også totalentreprenøren skal «levere» noe i en underentreprise. Det er ikke bare TUE som har en leveringsforpliktelse.
Hva totalentreprenøren skal levere, varierer, men tar vi utgangspunkt i en typisk NS 8417-kontrakt, er det minst seks oppgaver som faller på totalentreprenøren:
Mye av dette er det samme som det byggherren skal levere til totalentreprenøren.
Les mer om byggherrens leveranseforpliktelse her.
Det er imidlertid noen typiske forskjeller. Les mer om forskjellene her.
På samme måte som for totalentreprenøren kan vi dele opp det TUE skal levere under kontrakten. I en NS 8417-kontrakt skal TUE typisk levere følgende:
Les mer om entreprenørens leveranseforpliktelse her.
Det med registreringsforretning, kan du lese mer om her.
Det er vanlig at det oppstår forsinkelser underveis, eller at byggherren eller totalentreprenøren får behov eller ønske om at entreprenøren skal levere noe mer, noe annet eller litt mindre enn det som først ble avtalt.
Slike situasjoner kan vi gruppere inn i:
Reglene om dette i NS 8417 er lik reglene i NS 8407. Les derfor det vi har skrevet om endringer og forsinkelser etter NS 8407 om dette.
Hvor mye totalentreprenøren skal betale, bør være avtalt og fremgå av kontrakten. Men ofte avviker oppdragsgivers betalingsplikt i forhold til den avtalte kontraktsummen.
Det er også mye TUE må gjøre for å dokumentere kravet på betaling.
Noe av det som skiller underentreprise kontraktene etter NS 8417, NS 8415 og NS 8416 fra hovedentreprisene NS 8407, NS 8405 og NS 8406, er reglene rundt avslutningen av oppdraget.
Underentreprise kontraktene har regler som gir underentreprenøren rett til å innkalle til “registreringsforretning”. Det gir underentreprenøren rett til å sende sitt sluttoppsett og sluttfaktura uavhengig av byggherrens overtakelse av arbeidene. Registreringsforretningen avbryter også de dagmulktbelagte fristene mm. Dette er med andre ord svært viktige regler partene må kjenne til.
Les mer om avslutningen av oppdraget, registreringsforretning og overtakelse her.
Selve overtakelsen er det totalentreprenøren som har ansvaret for å innkalle til og gjennomføre. TUE har rett og plikt til å delta på overtakelsesforretningen med byggherre. Det er derfor hensiktsmessig å lese det vi har skrevet om overtakelsen mellom byggherren og entreprenøren her.
Reglene og prosessen rundt sluttoppgjøret skal sikre at alle krav partene har mot hverandre løftes opp i lyset. Formålet er at det ikke skal komme nye, kanskje overraskende krav etter at partene tror alt er gjort opp.
NS kontraktene har derfor regler som sier at krav som ikke fremmes i sluttoppgjøret ikke kan fremmes senere. Reglene i NS 8417 er lik reglene i NS 8407, men det er vanlig at totalentreprenøren tar inn i avtalene med TUE avvikende regler for å sikre at oppgjøret med TUE er ferdig før totalentreprenøren og byggherre gjennomfører sitt sluttoppgjør.
Vi har laget en mal for hvordan sluttoppsettet bør se ut for å oppfylle alle kravene til innhold i NS 8417 til et sluttoppsett.
Det oppdages nesten alltid feil og mangler på det entreprenørene har bygget. I alle fall forhold byggherren eller totalentreprenøren opplever som mangler. Det er vanlig at det oppstår diskusjoner om hvorvidt et forhold er en mangel eller ikke.
De fleste manglene blir som regel utbedret av entreprenørene. Andre mangler kan det være mer krevende eller dyrt å utbedre, og det hender partene er uenige i hvorvidt et forhold er en mangel eller ikke. Da oppstår det en tvist.
Prosessene rundt reklamasjon og mangler kan være krevende å håndtere riktig. Stikkord er frist for å reklamere, reklamasjonens innhold, eventuelle fagkyndige vurderinger og foreldelse.
Reglene rundt dette er de samme i NS 8417 og NS 8407.
Mange tvister kan unngås ved å planlegge og gjennomføre prosjektene på en god måte. Noen tvister er det i praksis umulig å sikre seg mot. Er det først oppstått en tvist, er det viktig at situasjonen håndteres riktig fra starten av.
Uklok håndtering av tvister kan føre til at konflikten mellom partene vokser. Partene blir mer steile i sine krav og syn på saken, og kostnadene kan skyte i været. Riktig håndtering, på den andre siden, kan føre til oppklaringer av faktum, forståelse for den annen parts syn på saken, og det er ofte nok til å løse tvisten.
Det er derfor viktig å bruke rådgivere og advokater som forstår de byggetekniske sidene av saken, som har erfaring og kompetanse til å veilede partene gjennom tvisten, og som evner å bidra til å senke tvistenivået og ikke eskalere tvisten.
Det er ikke nødvendig å bruke de dyreste advokatene, men velg advokater med erfaring fra slike tvister. Det blir erfaringsmessig rimeligere totalt sett.
