Du kan bruke samspill i store, små og mellomstore byggeprosjekter. Men mange gjør det mer komplisert enn nødvendig.

Her kan du lese mer om samspill og det viktigste du må tenke på.

Hva er samspillsentreprise?

Samspillsentreprise er ikke en bestemt konstraktstruktur eller bestemte kontraktsvilkår. Det er ikke et alternativ til NS 8407 Totalentreprise, NS 8405 / 8406 Utførelsesentreprise. Det handler mer om en måte å samarbeide på og gjennomføre prosjektet på. Derfor kaller vi det en gjennomføringsmodell.

Modellen kjennetegnes ved at entreprenøren inviteres med på prosessen med å lage byggherrens beskrivelse av de funksjonskrav og andre krav byggherren ønsker at entreprenøren skal oppfylle.

I sin enkleste form, som vi kaller to-parts samspillsentreprise, ser «organisasjonskartet» ut som en generalentreprise, hvor byggherren bare har avtale med en byggeleder og en entreprenør.

Fig. Generalentreprise, gjennomført som en samspillsentreprise

Tidligere forsøkte man å lage flerparts samspillsentrepriser med målpris. Byggherren inngikk da avtaler med flere, og alle måtte være villig til å dele på risikoen for at kostnadene ville bli høyere enn målprisen.

Fig: samspillsentreprise, flerpartsmodell

Det er en komplisert måte å organisere prosjekter på og ikke vanlig lenger.

Hva er forskjellen mellom en samspillsentreprise og en tradisjonell entreprisemodell?

I de tradisjonelle entreprisemodellene, slippes entreprenøren inn i prosjektet først etter at byggherren har beskrevet de funksjonskrav og andre krav byggherren ønsker at entreprenøren skal oppfylle. Entreprenøren kommer først inn etter at det er avtalt pris.

Byggherren får dermed ikke mulighet til å lytte til entreprenørens erfaring og gode råd når beskrivelsen skal lages. Eventuelle endringer i beskrivelsen som følge av at entreprenøren nå kommer med gode råd, må håndteres som endringer. Slike endringer er ofte dyre, og de kan forsinke prosjektet.

Dersom entreprenøren i stedet blir sluppet inn tidligere, kan byggherren og entreprenøren sammen finne ut hvilke funksjonskrav og andre krav byggherren optimalt sett bør kreve oppfylt.

Det er nettopp det vi gjør i samspillsentreprisene.

I samspillsentrepriser slippes entreprenøren inn i prosjektet før byggherren har valgt de funksjonskrav og andre krav som skal oppfylles gjennom prosjektet. Dermed kan byggherren dra nytte av ideene fra entreprenøren før byggherren beslutter kravene som skal oppfylles.

Entreprenøren kan fint slippes inn i prosjektet tidlig, uavhengig av om byggherren ønsker å prosjektere arbeidet selv, eller la entreprenøren prosjektere arbeidet. Det gjelder uavhengig av prisformatet, det vil som det er planlagt en fast pris, enhetspriser, regningsarbeider eller målpris.

Hvilke fordeler og ulemper innebærer det å involvere entreprenøren tidlig i prosjektet?

Hvilke fordeler ligger i samspillsmodellen?

Tidlig involvering av entreprenøren gir mange fordeler for begge parter.

• Byggherren kan dra nytte av entreprenørens kompetanse, erfaring og gode ideer allerede før kravene besluttes og beskrivelsen besluttes.
• Entreprenøren får bedre tid til å forstå byggherrens ønsker og behov og de krav byggherren ønsker oppfylt.
• Entreprenøren får bedre tid til å planlegge sin egen produksjon.
• Partene får bedre tid og forutsetning for å lage en realistisk fremdriftsplan, faktureringsplan og betalingsplan.
• Dette gir til slutt partene et mer bearbeidet grunnlag for å sette riktig pris på jobben.
  Selv om fordelene er mange, er det også noen åpenbare farer med slik tidlig involvering. De to viktigste er
  Det er en fare for at det velges en kontraktsmal som ikke har de vilkårene partene trenger i det konkrete prosjektet
• Det er en fare for at prosjektledelsen skaper uklarhet rundt hvem som har ansvar for hva, slik at partene blir sittende med ansvar for valg de etter kontraktsvilkårene egentlig ikke skulle ha.

Tidlig involvering har også noen ulemper.

• Byggherren må velge entreprenør allerede før det er bestemt hva som skal bygges. Det er da ikke sikkert at den valgte entreprenøren er rett entreprenør for jobben.
• Prisen på den ferdig beskrevne jobben blir ikke konkurranseutsatt. Den valgte entreprenøren får litt monopol på jobben. Dette løses gjennom det vi kaller “avhoppsklausul” eller “exit” klausul og detaljert prismatrise.

Hvilket ansvar har partene i en samspillsentreprise?

Mange tror at samspill betyr at partene deler risikoen i prosjektet på en ny måte, en form for solidarisk ansvar med hverandre. Det er i utgangspunktet feil.

Samspill uten målpris handler ikke om å få solidaransvar for feil m.m. Gjennomført på riktig måte har byggherren og entreprenøren det samme ansvaret og risikoen i samspillsentrepriser som i de tradisjonelle modellene.

Samspill med målpris derimot, innebærer at partene får en form for solidaransvar for kostnadene som er inkludert i målprisen. Dette kommenteres nærmere nedenfor.

Når vi spør parter som vurderer å gjennomføre et prosjekt med samspill, om de vil ha solidaransvar for forhold den andre part tradisjonelt har ansvaret for, svarer de fleste nei. De sier for eksempel nei til å ha solidaransvar for uforutsigbare forhold i grunnen, eller merkostnader som følge av byggefeil.

Det er derfor viktig at det ikke inngås avtaler med målpris, mindre partene er bevisst på hvilke forhold de da får solidarisk ansvar for.

Finnes det kontraktsmaler for samspillsentrepriser?

Norsk Standard har ikke laget en kontraktsmal for samspillsentrepriser ennå.

Det finnes andre maler der ute, og mange av dem bærer preg av litt klipp-og-lim fra andre kontrakter.

Konsekvensen er at mange samspillsentrepriser er bygget på kontraktsmaler med svak og uklar regulering av det partene i et samspillsprosjekt trenger å regulere. Det er rett og slett uklart hvilke rettigheter og plikter partene får etter kontrakten. Dette kan føre til at partene får ansvar på områder de ikke forventet å ha noe ansvar.

Skal du inn i en samspillsentreprise må du lese kontrakten som er tenkt brukt nøye, stille spørsmål rundt hvilket ansvar kontrakten pålegger deg, og om den har de vilkår du trenger.

Vi har kontraktsmaler for samspillsentrepriser som er godt testet ut.

Er det nok med en klar kontraktsmal for å unngå uklare ansvar?

Nei. Uklare beslutninger kan gi utilsiktet solidarisk ansvar, selv om du har en god kontraktsmal.

Selv om kontrakten som velges har de regler du trenger, kan partene rote det til ved å gjennomføre prosjektet på en slik måte at de likevel får ansvar eller solidarisk ansvar for forhold de i utgangspunktet ikke skulle ha ansvar for. Dette har blant annet med grensedragningen mellom det vi kaller «avtalte krav» på den ene siden og «prosjektering» på den andre siden.

Det er derfor viktig at prosjektledelsen forstår hvordan reglene i kontrakten og styrer prosjektet deretter.

God prosjektledelse er like viktig som gode kontraktsvilkår. Prosjektledelse og gode kontrakter er to likeverdige og viktige suksesskriterier i samspillsentrepriser.

Hva er målpris?

Uttrykket målpris kommer fra samspillsentreprisene. Det er en prismodell med en bonus/malus ordning.
Prismodellen innebærer at arbeidet skal utføres på regning, og at partene skal dele på merkostnader og besparelser i forhold til en «målpris» partene har blitt enig om.

Tanken er god, men i praksis lurer det mange farer med å bruke målpris.

Det må for det første være klart angitt hvilke kostnadsposter som skal inn i målprisen og som senere skal inn i prosjektregnskapet, som skal sammenlignes med målprisen. Er ikke dette klart angitt, kan det fort bli tvist rundt hvilke kostnader partene har felles ansvar for å holde nede.

Som nevnt ovenfor, innebærer målpris at partene får solidaransvar for kostnadene som er omfattet av målprisen. For eksempel vil målprisen nesten alltid innebære at byggherren blir solidarisk ansvarlig for merkostnader dersom entreprenøren kløner det til, bygger feil og/eller må rive og bygge på nytt. Ikke alle byggherrer ønsker å ha solidaransvar for slike merkostnader.

Ved å inkludere bestemte kostnadsposter i målprisen, får begge parter et insentiv til å jobbe aktivt for at disse kostnadene så lave som mulig. Skal intensjonen med målpris oppnås mest mulig, bør derfor både entreprenørens og utvalgte kostnadsposter på byggherrens hånd inkluderes i målprisen. Det er mange som glemmer dette, og kun tar entreprenørens kostnadsposter inn i målprisen.

Til slutt nevner vi at det kan være krevende å håndtere endringer eller uforutsette forhold opp mot en målpris. Særlig negative endringer kan skape problemer.

Før partene signerer på en målpris, må partene ha satt seg grundig inn i hvordan målpris bygges opp og endres.

Er målpris nødvendig, og hvilke alternativer finnes?

Nei. Målpris er ikke nødvendig, fastpris er ofte mer fornuftig

Mange tror at det er nødvendig å bruke målpris for å gjennomføre en samspillsentreprise. Det er feil.
Det er fullt mulig å gjennomføre samspill i fase 1, det vil si frem til byggherren har klar sin beskrivelse av funksjonskrav og andre krav, og at partene deretter går videre med en fastpris, eller annen prismodell.

Det kan til og med være mer hensiktsmessig å velge fastpris fremfor målpris. Vi anbefaler derfor å ikke være for opphengt i det å bruke målpris. Bruk gjerne samspill i fase 1, og fastpris i fase 2. Det fungerer stort sett veldig bra.

Hvor kan jeg finne mer informasjon om samspillsentrepriser?

Skal du bruke samspill, bør både byggherre og entreprenør gå gjennom modellen nøye på forhånd, og få en felles forståelse for vilkårene, hva som er målet med prosjektet, oppgavene, og hvordan prosjektet skal organiseres.

Du kan lese mer om samspillsentrepriser på www.samspillsentrepriser.no.