Rehabilitering og utvikling av eldre bygg er krevende prosjekter. Eieren møter ofte flere ukjente forhold enn ved nybygg: skjulte skader, uforutsette tekniske utfordringer og strenge myndighetskrav. Her kan NS 8407 Totalentreprise være et godt verktøy, fordi standarden fordeler ansvar og risiko slik at partene får forutsigbarhet, samtidig som entreprenøren får helhetlig ansvar for prosjektering og utførelse..

Her kommenterer jeg noen av de vanligste utfordringene og hvordan de kan håndteres med utgangspunkt i NS 8407.

1. Skjulte forhold og ukjent tilstand

Utfordring: Gamle bygg kan inneholde skjulte skader, materialer eller konstruksjoner som ikke er kjent ved kontraktsinngåelse.

NS 8407-løsning: Standardens regler om uventede forhold og risikoens plassering (§ 23, § 24) fordeler ansvaret og risikoen for kostnader forårsaket av slike forhold. Entreprenøren bærer normalt risikoen for prosjektering og utførelse, men byggherren bærer risikoen for de opplysninger han gir om eksisterende bygg.. Derfor er grundige tilstandsanalyser og klare beskrivelser i konkurransegrunnlaget avgjørende.

NS 8407 pkt. 23 og 24

2. Nye tekniske krav og regelverk

Utfordring: Dagens krav i bla. plan og bygningsloven og Tek17, oppstiller krav til brannsikkerhet, universell utforming og energieffektivitet som kan utløse omfattende tiltak.

NS 8407-løsning: Entreprenøren har et funksjonsansvar for at bygget oppfyller gjeldende regelverk. Byggherren kan dermed fokusere på overordnede funksjonskrav, mens entreprenøren tar ansvaret for å prosjektere løsningen. For byggherren gjelder det å formulere funksjonskravene presist i kravspesifikasjonen, forsøke å unngå å beskrive metode og materialvalg som ikke er viktig for byggherren. Partene kan — for å justere ambisjonsnivået underveis — bruke opsjoner for å regulere hva entreprenøren samlet skal utføre. Dette muliggjør fleksibilitet i forhold til at kostnader kan oppstå eller utebli i løpet av prosjektet..

NS 8407 pkt. 16.

4. Koordinering og grensesnitt

Utfordring: Rehabilitering innebærer mange fag og uklare grensesnitt mellom gammelt og nytt. Det kan være tilnærmet umulig å avdekke alle slike grensesnitt før arbeidet faktisk starter opp.

NS 8407-løsning: Entreprenøren har i utgangspunktet kun ansvaret for prosjektering og utføring av eget kontraktsarbeid. NS 8407 pkt. 12, og til en viss grad pkt. 13, legger opp til at partene kan avtale at entreprenøren skal ha ansvaret for å koordinere andre aktører på byggeplassen som entreprenøren ikke har engasjert selv. Bestemmelsene legger også opp til at de andre aktørene kan tiltransporteres til entreprenøren. Vi anbefaler både slik tiltransport og eventuell koordinering dersom ikke alle aktørene blir lagt under entreprenøren. Det sikrer at byggeplassen blir koordinert av en entreprenør, som normalt har mer erfaring med å koordinere byggeplasser enn det byggherren har.

Gjort på riktig måten vil dette kunne redusere byggherrens risikoen for grensesnittkonflikter.

NS 8407 pkt. 12 og 13.

5. Fremdrift og endringer

Utfordring: Uforutsette forhold underveis kan stoppe fremdriften og forårsake forsinkelser. Dette kan skape merkostnader for alle involverte parter og spørsmål om hvem som må dekke kostnadene.

NS 8407-løsning: NS 8407 har klare bestemmelser for hvordan partene skal opptre i slike situasjoner. Den som oppdager forholdet som kan skape forsinkelse, skal varsle den andre part, og kreves det fristforlengelse eller dekning av merkostnader forårsaket av forholdet, skal det også varslet “uten ugrunnet opphold”. Varslingsreglene gir begge parter rask orientering om situasjonen og mulighet til å ivareta sine interesser. Den som ikke varsler kan bli ansvarlig for merkostnader som følge av at varsel ikke ble gitt. Vedkommende kan også tape retten til krav om dekning av merkostnader eller krav om fristforlengelse.

Entreprenøren har plikt til å varsle, og byggherren får med det kontroll økonomien og fremdriften. For rehabilitering er dette ofte ekstra viktig.

Les mer om forsinkelse og endringer her.

NS 8407 pkt. 31 flg.

6. Kommunikasjon og samspill

Utfordring: Rehabilitering krever tett samarbeid mellom eier, brukere og entreprenør. Det er derfor viktig å etablere en prosjektorganisasjon som er tilpasset behovet for samarbeid og kommunikasjon.

NS 8407-løsning: Selv om NS 8407 er laget for totalentreprise, kan den kombineres med samspillmekanismer: tidlig involvering av entreprenør og andre aktører, felles risikoanalyser, åpen bok og eventuelt målpris.

Vi har på nettstedet www.samspillsentreprise.no beskrevet nærmere hvordan du kan planlegge og gjennomføre samspillsentrepriser, og vi anbefaler at rehabiliteringsprosjekter gjennomføres som samspill, med NS 8407 som kontraktsvilkår i fase 2.

Les mer på www.samspillsentreprise.no.

Oppsummering

Rehabilitering av eldre bygg gir alltid usikkerhet, men med riktig planlegging kan usikkerheten styres. Fordelen med å bruke NS 8407 Totalentreprise i slike prosjekter er at:

• den har klare regler for hvem som bærer hvilken risiko
• entreprenøren som den erfarne part får et funksjonsansvar for at bygget tilfredsstiller gjeldende krav
• system for håndtering av endringer og uforutsette forhold gir forutsigbarhet for begge partene
• NS 8407 kan brukes i kombinasjon med samspill i fase 1

For byggherren handler det om å bruke standarden aktivt – til å beskrive behovene tydelig, fordele risiko riktig, og legge til rette for samarbeid. Da kan selv krevende rehabiliteringsprosjekter gi gode resultater.