Pris, fakturering og betaling

Hvor mye byggherren skal betale, bør selvsagt være avtalt og fremgå av kontrakten. Likevel hender det ofte at prisen ikke avtales i forkant, eller at sluttprisen avviker fra den opprinnelige.

1 Kontraktsum

Det skal alltid være angitt en kontraktsum i kontrakten. Kontraktsummen danner utgangspunktet for beregningen av sikkerhetens størrelse, hvor mye endringer byggherren kan pålegge entreprenøren, størrelsen på dagmulkten m.m.

NS 8407 pkt. 1.6

Kontraktsummen er imidlertid ikke nødvendigvis det byggherren skal betale.

Er det avtalt en fastpris og det ikke er fremmet krav om vederlagsjustering, vil kontraktsummen være lik det byggherren skal betale. Men så fort byggherren har gitt endringsordrer, eller det har oppstått forhold som gir partene krav på vederlagsjustering, vil den endelige prisen avvike fra den avtalte kontraktsummen. Det er faktisk vanligere at betalingsplikten avviker fra kontraktsummen enn motsatt.

Nedenfor forklares de vanligste prisformatene i entreprisekontrakter.

2 Tre prismodeller

Partene kan i hovedsak velge mellom tre prismodeller:

• fastpris,
• enhetspris og
• regningsarbeid.

For oversiktens skyld kommenterer vi også målpris.

2.1 Fastpris

Ved fastpris er partene enige om at entreprenøren skal få en bestemt og fast pris for hele oppdraget. Begge parter vet da på forhånd hvor mye byggherren skal betale. Hvilke kostnader entreprenøren får gjennom byggeprosjektet, er da noe som kun angår entreprenøren.

Dette gir byggherren en forutsigbar pris. Så fort byggherren pålegger entreprenøren å utføre en endring, eller entreprenøren får merkostnader som følge av forhold byggherren har risikoen for, vil endelig pris avvike fra denne fastprisen.

2.2 Enhetspris

Enhetspris betyr at entreprenøren gir enhetspriser – en form for fastpris – på bestemte delleveranser. Den endelige prisen beregnes ut fra hvor mange enheter av delleveransen som faktisk blir levert.

Entreprenøren skal for eksempel ha kr 5 000 for hvert vindu som skiftes ut (stykkpris), kr 1 000 for hver meter grøft som skal graves (meterpris), kr 200 for hver kvadratmeter gips som skal monteres (m²-pris), eller kr 10 per kg ferdig lagt avrettingsmasse (kg-pris).

Det kan være mange fordeler med å dele et stort prosjekt opp i mindre deler. NS 3420 inneholder en rekke standardtekster som beskriver slike deloppgaver. Det finnes kalkulasjonsprogrammer som inneholder standardpriser på slike deljobber, og ved å bruke slike systemer kan både entreprenør og byggherre enkelt kalkulere en ca. «riktig» pris på jobben.

Hvor detaljert prosjektet deles opp – og hvor mange enhetspriser som gis – bestemmer partene selv. Et stort prosjekt kan deles opp i mange hundre, kanskje tusenvis av enheter som deretter skal prises.

Er det avtalt enhetspriser, og ikke annet er avtalt, skal endelig pris beregnes etter at alle enheter er levert. De faktisk leverte mengdene ganges med enhetsprisene, og vi får en sluttpris på jobben. Sammenstillingen av antall faktisk leverte enheter kalles masseavregning.

Et annet uttrykk du må kjenne til er massekontroll. Massekontroll kan partene avtale, og innebærer at entreprenøren får en frist til å kontrollere de antatte mengdene i mengdeskjemaet i kontrakten opp mot kontraktens tegninger – etter signering. Etter fristens utløp «låses massene», det vil si at prisen går over fra å være en enhetspris til en fastpris. NS 8405 har regler om dette. NS 8407 inneholder ikke slike regler.

NS 8407 ble utformet med utgangspunkt i at totalentreprise sjelden gjennomføres som en enhetspriskontrakt. Derfor har ikke NS 8407 like mange regler om enhetspriser, massekontroll m.m. som vi finner i NS 8405. Det er likevel ikke uvanlig at enhetspriser brukes også i NS 8407-kontrakter. Da er det lurt å avtale at reglene om massekontroll og lignende i NS 8405 tas inn i avtalen dersom byggherren ønsker å låse massene.

2.3 Regningsarbeid

Regningsarbeid innebærer at entreprenøren får betalt for nødvendige direkte kostnader i form av timebruk, materialforbruk og kostnader til underentreprenører, samt et påslag som skal dekke indirekte kostnader, risiko og fortjeneste.

Entreprenørens kostnader forbundet med bruk av egne ansatte, blir normalt dekket gjennom avtalte timepriser. Timeprisene inkluderer da alle direkte kostnader entreprenøren har ved bruk av den ansatte. Det vil si timelønn, feriepenger, sosiale kostnader, håndverktøy, arbeidsgiver avgift mm. Kostnaden med å administrere de ansatte, det vil si kostnaden til anleggsleder, prosjektleder ol. er i utgangspunktet en Rigg & Drift kostnad. Disse kostnadene er da ikke inkludert i timeprisen.

Det hender at det blir avtalt at timeprisene inkluderer “administrasjon”. Det kan bety at kostnaden til Rigg & Drift er inkludert i timeprisen. For å unngå tvil om hva som er avtalt, er det viktig at det presiseres tydelig hvilke kostnader som skal anses som en “administrasjon” kostnad.

For at entreprenøren skal få dekket slike kostnader, må entreprenøren dokumentere at kostnadene er reelle og nødvendige. Dokumentasjonen må presenteres på en slik måte at byggherren har mulighet til å kontrollere at det entreprenøren krever betalt, er rettmessig.

Arbeidet med å dokumentere kostnadene kan oppsummeres i tre punkter.

• Dokumenter alle direkte kostnader og påløpte timer. Timelistene skal være tilstrekkelig informative til at byggherren kan kontrollere at timene har er reelle og nødvendige.
• Send dokumentasjon på kostnadene og timelistene til byggherren ukentlig.
• Dersom arbeidet blir unødvendig dyrt på grunn av forhold byggherren har risikoen for, må entreprenøren sende varsel umiddelbart til byggherre og kreve merkostnaden dekket. Send i tillegg orientering til byggherren ca. en gang i uken hvor du beskriver hva som har vært problematisk sist uke, som har ført til kostnader som i utgangspunktet kan oppfattes som unødvendige.

Byggherren må på sin side kontrollere dokumentasjonen. Protesterer ikke byggherren på dokumentasjonen, eller betales fakturaen, kan ikke byggherren i ettertid hevde at arbeidet ikke var bestilt eller ikke utført.

Byggherren kan kun protestere dersom kostnadene er unødvendig høye på grunn av uforsvarlige forhold hos entreprenøren. Når det skjer, må entreprenøren samle dokumentasjon på at kostnadene har vært nødvendige i tillegg til å være reelle.

NS 8407 kap. 30

2.4 Målpris

Målpris er en prismodell hvor partene avtaler hva de tror kostnadene skal bli, og at partene deretter deler på merkostnader og besparelser i forhold til målprisen når prosjektet er ferdig. Målpris er altså en form for regningsarbeid med en bonus-/malusordning på toppen. Målpris brukes primært i samspillsentrepriser. Les mer om samspillsentrepriser her.

Noen bruker også uttrykk som garantert maks pris (GMP). Det er også en form for regningsarbeid, men hvor det er avtalt et tak på hvor mye entreprenøren kan kreve betalt. Målpris og GMP er varianter av regningsarbeid som krever gjennomtenkte regler. Vi går ikke gjennom dem her.

Andre uttrykk – som fikspris, åpen bok og budsjettpris – er varianter av fastpris eller regningsarbeid. Det er ingen allment akseptert oppfatning av hva som ligger i slike uttrykk, og da er det viktig at partene avklarer hva de faktisk mener å avtale når slike uttrykk brukes.

3 Fakturering

3.1 Forskuddsbetaling

Vi har et grunnleggende prinsipp i avtaleretten som heter «ytelse mot ytelse». Det vil si at den ene part ikke plikter å yte sin del dersom den andre part ikke yter sin del. Er det ikke praktisk mulig med absolutt samtidig overlevering, må en av partene levere sin ytelse først.

Dette prinsippet har gitt oss hovedregelen i entrepriseretten: Entreprenøren må utføre arbeidet og levere materialene før han kan kreve betaling, men kan kreve suksessiv betaling underveis.

Dersom entreprenøren vil kreve forskuddsbetaling – det vil si betaling før arbeidet er utført eller materialer er levert til byggeplassen – krever det en særskilt avtale.

Forskuddsbetaling må ikke forveksles med fremdriftsbetaling (a-konto).

3.2 Fremdriftsbetaling, a-konto

Fremdriftsbetaling betyr at entreprenøren kan ta seg betalt etter hvert som arbeidet blir utført. Han må ikke vente til alt er ferdig.

For mindre arbeid som er ferdig i løpet av en uke eller to, vil arbeidet nesten alltid bli fakturert etterskuddsvis – gjerne i én enkelt faktura.

Dersom arbeidet varer mer enn en måned, har entreprenøren etter NS 8407 rett til å sende a-konto-fakturaer. Det vil si å kreve betalt for utført arbeid den siste perioden eller «siste måneden». Entreprenøren kan fortsatt bare kreve betaling for det som er utført og levert.

Byggherren kan på sin side kreve at entreprenøren legger frem dokumentasjon på at arbeidet er utført og levert før byggherren betaler.

• Er det avtalt fastpris, må entreprenøren dokumentere at verdien av det arbeidet som kreves betalt a-konto, er minst like høy for byggherren som det entreprenøren krever betalt.
• Skal arbeidet utføres etter reglene om enhetspriser, må entreprenøren dokumentere hvor mange enheter som er levert.
• Skal arbeidet utføres etter reglene om regningsarbeid, må entreprenøren dokumentere faktiske direkte kostnader. Dokumentasjonen består da av timelister som viser hva hver enkelt arbeider har utført av arbeid, fakturaer og kvitteringer på materialforbruk, fakturaer fra underentreprenører o.l.

Dokumentasjonen må være tilstrekkelig til at byggherren, uten for mye arbeid, kan kontrollere at arbeidet faktisk er utført.

NS 8407 krever fremdriftsplan og betalingsplan, hvor betalingsplanen kobles til fremdriftsplanen. Koblingen mellom de to planene er et godt utgangspunkt for dokumentasjonen og kontroll av kostnadene.

NS 8407 pkt. 27.2.1

3.3 Tilleggsfaktura

Har entreprenøren krav på vederlagsjustering som følge av endringer eller «forhold» byggherren har risikoen for, bør entreprenøren fakturere slike krav i egne fakturaer – ett krav i hver faktura. Varer endringsarbeidet over noe tid, kan det sendes a-konto-fakturaer også på endringsarbeidet.