Det vil nesten alltid være forskjell mellom byggherrens forventninger og det som faktisk blir overlevert. Er avviket rettslig sett for stort, anses det for en mangel, og reglene angir hvordan partene skal håndtere prosessen rundt mangler.

1 Reklamasjon og mangler

Oppdager byggherren avvik mellom det byggherren forventet at entreprenøren skulle levere, og det som faktisk ble overlevert, må det vurderes om avviket utgjør en avtalerettslig mangel.

1.1 Hva er en mangel?

Det er viktig å tolke kontrakten objektivt – avtalen som beskriver hva entreprenøren skal levere – og sammenligne den med det som er levert. Har ikke kontrakten en klar beskrivelse av det entreprenøren skulle levere, kan det likevel foreligge en mangel dersom det overleverte avviker fra krav som kan utledes av lov, forskrift og «god håndverksmessig utførelse». Det siste er normen vi kan lese ut av byggdetaljblader, monteringsveiledninger og NS 3420 m.m.

Les mer om beskrivelsen av det entreprenøren skal levere her.

Er det mangler ved det entreprenøren har levert, må byggherren si ifra til entreprenøren så raskt som mulig slik at entreprenøren kan rette mangelen. Vi sier da at byggherren må reklamere til entreprenøren.

1.2 Reklamasjon under overtakelsesforretningen

Feil og mangler byggherren kan se under overtakelsesforretningen, eller som byggherren burde ha oppdaget der, skal byggherren reklamere på umiddelbart – det vil si skrive forholdet inn i overtakelsesprotokollen.

Se mer om det med overtakelsen her.

Dette gjelder særlig skader og lignende i overflater som typisk kan være forårsaket av innflytting og bruk av kontraktsgjenstanden. Hakk i dørkarmer og dører er typiske forhold det må reklameres på under overtakelsesforretningen.

NS 8406 pkt. 42.2.1

1.3 Den relative reklamasjonsfristen «uten ugrunnet opphold» eller «innen rimelig tid»

Etter NS 8407 plikter byggherren å reklamere «innen rimelig tid» etter at byggherren fikk, eller burde ha fått, kunnskap om mangelen. Etter Norsk Standard sine øvrige kontrakter må det reklameres «uten ugrunnet opphold» etter at byggherren fikk eller burde ha fått kunnskap om mangelen.

Dette kalles den «relative reklamasjonsfristen». «Innen rimelig tid» betyr vanligvis to måneder, i sjeldne tilfeller tre. «Uten ugrunnet opphold» betyr normalt noen få dager.

Som tommelfingerregel bør byggherren reklamere uten ugrunnet opphold, uavhengig av hvilken kontrakt som er avtalt, slik at entreprenøren kan ivareta sine interesser og utbedre mangelen før den fører til ytterligere skader.

NS 8406 pkt. 42.2.2

1.4 Den absolutte reklamasjonsperioden

I tillegg til den relative fristen finnes en «absolutt reklamasjonsperiode». I Norsk Standard-kontraktene er den fem år, regnet fra overtakelsen.

NS 8406 pkt. 42.2.1

1.5 Konsekvensen av å ikke ha reklamert i tide

Forhold det ikke er reklamert på innen rimelig tid eller innenfor femårsperioden, kan ikke brukes som grunnlag for krav mot entreprenøren – med mindre mangelen er forårsaket ved grov uaktsomhet eller forsett fra entreprenørens side.

1.6 Unntaket når mangelen er forårsaket ved «grov uaktsomhet» eller «forsett»

Reklamasjonsreglene er satt av hensyn til entreprenøren. Entreprenøren har rett til å få vite, så raskt som mulig, om byggherren vil klage på noe. Men har entreprenøren forårsaket mangelen ved grov uaktsomhet eller forsett, fortjener ikke entreprenøren slik beskyttelse.

Da settes reglene om reklamasjon til side. Byggherren kan da fremme mangelskrav mot entreprenøren så lenge kravet ikke er foreldet.

NB! Selv om reklamasjonsfristene fravikes, gjelder foreldelsesreglene fullt ut. Krav kan derfor gå til foreldelse selv om den absolutte reklamasjonsperioden ikke er løpt ut.

NS 8407 pkt. 42.2.3

2 Garantiansvar vs. mangelsansvar

Vær klar over at garantiansvar og garantiperioden er noe annet enn mangelsansvar og reklamasjonsperiode. Forklaringen er som følger:

2.1 Garantiansvar

Mange leverandører av varer og tjenester «garanterer» at produktet vil vare i en bestemt tid. Det kan sies å være en avtalt rett for kjøperen til å kreve at selger utbedrer produktet innenfor vilkårene for garantien.

Slike garantier er vanlige ved kjøp av biler, men sjeldnere for byggevarer. Unntak finnes, for eksempel på takstein og membraner. Hva leverandøren har forpliktet seg til, og hvor lenge garantien varer, må leses ut av vilkårene leverandøren har satt for at garantien skal binde leverandøren.

Problemet er at det kan være vanskelig å få sikker kunnskap om vilkårene. En «garanti» gir ingen reell sikkerhet uten dokumenterte vilkår. Det er derfor viktig å lese og ta vare på vilkårene for garantien og hva garantisten forplikter seg til.

2.2 Ansvaret for mangler

Mangelsansvar er noe annet enn garantiansvar. En mangel er en feil ved tingen eller kontraktsarbeidet som eksisterte ved overleveringen. Er et vindu ødelagt allerede ved overlevering, er det en synlig mangel. Er en ledning inne i en motor ødelagt slik at motoren ikke starter på første forsøk etter overlevering, er ikke mangelen synlig – men åpenbart til stede fra overleveringen.

Fungerer en ting en stund etter overlevering, men slutter å fungere etter en tid, kan det bety at den hadde en svakhet allerede ved overlevering som bare ventet på å bryte sammen – en skjult mangel. Bryter tingen sammen på grunn av feil bruk, er det ikke en mangel. Det blir ofte diskusjon om slike forhold er mangler eller brukerfeil.

«Garantiperiode» forveksles ofte med «reklamasjonsperiode». Det er feil. Reklamasjonsperioden er den perioden kjøper eller byggherre kan reklamere på mangler. Den følger av avtalen og er normalt fem år fra overtakelsen. Garantiperioden må leses ut av leverandørens vilkår.

3 Foreldelse

Pengekrav eller kontraktskrav kan foreldes etter foreldelsesloven.

3.1 Hovedregelen – krav foreldes etter tre år

Hovedregelen er enkel: Krav foreldes tre år etter den dagen kravshaveren første gang kunne ha krevd betaling.

Betalingskrav eller mangelskrav etter kontrakt foreldes derfor tre år etter at kravet første gang kunne ha blitt fremsatt. Et krav om betaling for utført arbeid foreldes tre år etter at kravet kunne ha forfalt til betaling. Et mangelskrav foreldes tre år etter overtakelsen. Se foreldelsesloven § 3.

3.2 Tilleggsfrist for skjulte krav

Er grunnlaget for kravet skjult – typisk ved mangler som først viser seg etter noe tid – bestemmer foreldelsesloven § 10 at kravet tidligst foreldes ett år etter den dagen da kravet eller mangelen burde ha blitt oppdaget. Foreldelsesfristen forlenges maksimalt til ti år etter denne bestemmelsen.

Legger vi sammen tre år og ti år, ser vi at et skjult mangelskrav kan være i behold så lenge som tretten år etter overleveringen.

Men krav kan også tapes på grunn av reklamasjonsreglene. Krav tapes hvis det ikke er reklamert i tide. Bare der mangelen er forårsaket av grov uaktsomhet eller forsett kan krav være i behold så lenge som tretten år etter overtakelsen – forutsatt at det tas ut forliksklage eller stevning, eller det avtales utsatt foreldelse, før det er gått ett år fra tidspunktet kravshaveren fikk eller burde fått kunnskap om kravet.

3.3 En tommelfingerregel for å unngå foreldelse

For å unngå foreldelse kan følgende tommelfingerregel brukes:

• For kjente krav må det tas ut forliksklage eller stevning senest tre år etter at fakturaen forfalt, eller – for mangler – tre år etter overtakelsen.
• For krav som har vært skjulte, og som oppdages mer enn to år etter overtakelsen, må forliksklage eller stevning være tatt ut innen ett år fra da kravet burde ha blitt oppdaget.

4 Sjekkliste ved mangel

Her er en kort sjekkliste som kan følges når det oppdages mangler:

4.1 Mener byggherren det foreligger en mangel?

Mangel foreligger når det entreprenøren har overlevert avviker fra det som er avtalt, eller fra krav i lov eller forskrift. Mener byggherren at et forhold er en mangel, må byggherren reklamere til entreprenøren.

4.2 Er det reklamert?

Å reklamere betyr at byggherren sier hva som er feil, og varsler at feilen kreves rettet eller vil bli brukt som grunnlag for andre krav mot utbygger.

Byggherren må sørge for at det er sendt reklamasjon på hver mangel byggherren ønsker å bruke som grunnlag for krav mot utbygger. Noen mangler kan anses som systemfeil. Da er det tilstrekkelig å ha reklamert på én eller noen få forekomster – det anses reklamert også på de øvrige forekomstene av samme mangel. Andre mangler er mer unike, og det må da reklameres på hver enkelt mangel.

4.3 Er det reklamert i tide?

Fristen for å reklamere er «innen rimelig tid» fra da byggherren fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om mangelen. I praksis er dette innen to måneder, i sjeldne tilfeller tre. I noen kontrakter, for eksempel NS 8405, er fristen «uten ugrunnet opphold» – da snakker vi om dager, ikke måneder.

Som hovedregel kan det ikke fremmes krav på grunnlag av mangler det ikke er reklamert på innen fem år, regnet fra overtakelsen (absolutt reklamasjonsperiode). Etter utløpet av denne perioden er det bare mangler som er forårsaket av grov uaktsomhet eller forsett som kan brukes som grunnlag for krav mot utbygger.

4.4 Har byggherren satt en frist for utbedring av mangelen?

Byggherren må sette en rimelig frist for når mangelen må være utbedret. Er det ikke viktig at den utbedres raskt, kan utbedringen utsettes og samordnes med andre mindre mangler før ettårsbefaringen.

4.5 Har entreprenøren utbedret alle mangler før ettårsbefaringen?

Mange tenker at ettårsbefaringen skal være en befaring hvor entreprenøren får vite hvilke feil og mangler som ønskes utbedret. Det er en misforståelse. Mangler skal reklameres fortløpende og være utbedret før ettårsbefaringen.

4.6 Er partene uenige i hvorvidt forholdet er en mangel eller ikke?

Er entreprenøren uenig i at det reklamerte forholdet er en mangel, må det avklares om forholdet er en mangel eller ikke. Det er ofte nødvendig å innhente fagkyndige rapporter. Den fagkyndige må ha riktig kompetanse og få et hensiktsmessig mandat. Mandatet skal sikre at rapporten gir svar på de riktige spørsmålene.

Her ser vi at det ofte skjærer seg. Den fagkyndige som engasjeres, har ikke alltid riktig erfaring og kompetanse, og mandatet til den fagkyndige er ofte svakt eller uklart formulert. Rapportene får dermed liten vekt og verdi.

Fordi den fagkyndige ofte får en nøkkelrolle i en senere rettssak, er det avgjørende at håndteringen av fagkyndige rapporter skjer riktig. Vi anbefaler å engasjere advokat før fagkyndige. Da kan advokaten bidra til å velge riktig fagkyndig og utarbeide et hensiktsmessig mandat tilpasset tvistesituasjonen.

Blir partene ikke enige, til tross for fagkyndige rapporter, må tvisten enten løses som et forlik eller ved at den bringes inn for domstolene.