Hva bør byggherren ha tenkt på, planlagt, før det inngås avtale med entreprenøren? Faktisk ganske mye.

Vi kan dele planleggingen opp i flere deler eller faser.

1         Beskrivelse av problemet og løsningen

Avtalen med entreprenøren en del av en problemløsningsprosess, som starter lenge før det inngås avtale med entreprenøren.

Alle anleggs- eller byggeprosjekter har nemlig som formål å dekke et behov eller løse et problem. Før det inngås en avtale med en entreprenør, kan det til og med være lurt å undersøke om andre behov eller problemer kan løses samtidig.

Problemløsningsprosessen kan starte med at det lages en foreløpig beskrivelse av problemet, med en begrunnelse for hvorfor og hvordan problemet eventuelt bør løses.

Spørsmålene som bør besvares i en slik beskrivelse er bl.a.:

1. Hva er problemet med dagens løsning?
2. Hvilken løsning tror vi at vi ønsker vi oss?
3. Bør eller kan andre problemer løses samtidig?
4. Hvilke alternative løsninger finnes, til hvilken pris og tidsramme?
5. Hvilket alternativ er best?
6. Hvordan kan vi implementere og finansiere den beste løsningen?
   

Er det vanskelig å finne gode svar på spørsmålene ovenfor, er det et tegn på at det behov for grundigere forberedelser. Det er typisk en oppgave som gis til et forprosjekt.

2         Forprosjektet

Hvilke oppgaver bør et typisk forprosjekt løse?

Formålet med forprosjektet er å vurdere spørsmålene nevnt ovenfor mer detaljert, gjerne ved hjelp av eksterne rådgivere. Målet er å få på plass et godt nok beslutningsgrunnlag før det besluttes hvilken løsning som er best.

Forprosjektet skal blant annet foreslå fornuftig avgrensning av prosjektet, hva som bør utføres av arbeid nå og hva som kan utføres senere. Poenget er å redusere faren for at man setter i gang kostbare prosjekter som ikke har livets rett.

Forprosjektet bør ledes av en prosjektleder, som kan støtte seg på en eller flere ressurser. Det kan være interne ressurser i byggherrens egen organisasjon, eller eksterne ressurser (arkitekter, konsulenter, erfarne entreprenører, ingeniører ol.).

Forprosjektet bør gis et mandat, et budsjett og en frist for gi tilbakemelding. Mandatet kan se slik ut:

• Forprosjektet skal utrede og besvare følgende spørsmål:

1. Hva er problemet med dagens løsning?
2. Hvilken løsning tror vi at vi ønsker vi oss?
3. Bør eller kan andre problemer løses samtidig?
4. Hvilke alternative løsninger finnes, til hvilken pris og tidsramme?
5. Hvilket alternativ er best?
6. Hvordan kan vi implementere og finansiere den beste løsningen?
   

• Forprosjektet skal foreslå en løsning. Det vil si beskrive overordnet de krav entreprenøren skal oppfylle, antatt fremdriftsplan og budsjett eller kostnadsramme for tiltaket.
  
• Forprosjektet skal beskrive hvordan HMS-kravene i Byggherreforskriften og Internkontrollforskriften er tenkt ivaretatt.
  

Husk at tid, kvalitet og økonomi er faktorer som alle påvirker hverandre.

Det er derfor lurt å gi forprosjektet både tidsramme og økonomi til å arbeide grundig. Det kan gi besparelser på sikt.

Tenk også uavhengighet. Ikke engasjer rådgivere som har økonomisk interesse i at bestemte tiltak gjennomføres. Det kan skape tvil om hvem forprosjektet ønsker å tilgodese med sin anbefaling.

Forprosjektet skal deretter rapportere til byggherren, som beslutter om prosjektet skal videreutvikles eller ikke.

3.        Fra forprosjekt til byggeprosjekt

Blir det besluttet at byggeprosjektet skal gjennomføres, kan vi begynne å kalle det et byggeprosjekt. Det er imidlertid fortsatt for tidlig å tenke på å signere kontrakt med entreprenør(er) ennå.

Det er mange oppgaver som byggherren må ha kontroll på før kontrakt signeres:

• Det bør engasjeres en byggleder og en person som skal være byggherrerepresentant i kontrakten med entreprenøren.
  
• Det må velges en kontraktstruktur og de kontraktsvilkår byggherren ønsker skal inn i kontrakten med entreprenøren, herunder hvorvidt byggherren skal ha ansvar for prosjektering eller ikke.
  
• Det må lages en klar og uttømmende beskrivelse av det entreprenøren
  skal levere (byggherrens funksjonskrav og andre krav), samt overordnet fremdriftsplan. Ønsker byggherren å bruke samspill som gjennomføringsmodell, bør entreprenør velges allerede før byggherren lager og beslutter beskrivelsen.
  
• Det må velges en entreprenør, helst gjennom et konkurransegrunnlag og en konkurranse.
  

For oversiktens skyld kan vi fortsette listen med oppgaver som må håndteres etter at kontrakt er signert:

• Det bør gjennomføres nødvendige avklaringsmøter før kontrakt signeres.
• Det bør gjennomføres et oppstartsmøte etter at kontrakt er signert.
• Byggherren må følge opp prosjektet gjennom byggeperioden. Det vil si følge opp kontraktenes formelle handleplikter og de rutiner partene blir enige om.
• Byggherren må håndtere hindringer, forsinkelser, endringer, overtakelsen, sluttoppgjøret og reklamasjoner.
• Byggherren må aktivt følge opp krav, og unngå at de foreldes.
  

I det følgende vil vi kommentere noen av oppgaven før kontrakt signeres.

3.1        Valg av byggeleder

Hva er en byggeleder, og hvorfor trenger byggherren en byggeleder?

Ikke alle byggherrer har egne ansatte eller tilgang på personer med byggeteknisk kompetanse, erfaring og nok ledig tid til å lede byggeprosjekter. Det er derfor lurt, og ofte nødvendig, å sette bort ledelsen av byggeprosjekter til noen som gjør slikt profesjonelt. Det vi da snakker om er en byggeleder.

Byggelederens oppgave er å hjelpe byggherren, være byggherrens «vakthund» ovenfor de andre aktørene i prosjektet. Byggelederen skal følge opp og kontrollere de andre aktørene i prosjektet med tanke på det byggetekniske, fremdriften og økonomien.

Mange rådgiverfirmaer og selvstendige konsulenter tilbyr denne type tjeneste.

Hvilken kontraktstandard bør brukes i en avtale med byggeleder?

Norsk Standard har en standard kontrakt for byggeledere, NS 8403. Vi anbefaler at den brukes. Vi anbefaler samtidig at oppgavene til byggeleder blir mer detaljert beskrevet enn det som følger av NS 8403 alene. Hent gjerne ideer til hvilke oppgaver byggelederen skal ha fra Ytelsesbeskrivelsen til NS 8403.

Ytelsesbeskrivelsen inneholder en lang liste med typiske oppgaver en byggeleder kan utføre. Den fungerer som en avkrysningsliste, en huskeliste for hva det bør avtales at byggelederen skal ha av konkrete oppgaver. Jo mer konkret, klart og uttømmende beskrivelsen av byggelederens ansvar og oppgaver er, desto bedre er det.

Kan byggelederen ha ansvar for prosjektering o.l.?

Byggelederen skal som nevnt ha en kontrollfunksjon opp mot de andre aktørene i prosjektet. Byggelederen må derfor være uavhengig av de andre aktørene byggelederen skal kontrollere. Det vil si arkitekten, prosjekterende, entreprenøren, utførende og leverandørene.

Det betyr at byggelederen for eksempel ikke må ta på seg oppgaven med å prosjektere arbeidet. Har byggelederen prosjektert deler eller hele arbeidet som skal utføres, må byggelederen på vegne av byggherre være «vakthund» over se selv, kontrollere sitt eget arbeid. Det fungerer ofte dårlig.

Vær derfor forsiktig, slik at byggelederen ikke får oppgaver som kommer i konflikt med rollen som byggeleder og «vakthund» ovenfor de andre aktørene.  

Hvordan skjer denne sammenblandingen av roller i praksis?

Det er vanlig at byggherren i forbindelse med forprosjektet trenger hjelp for å kartlegge hva byggherren bør avtale at entreprenøren skal utføre av arbeid. De engasjerer derfor en rådgiver til dette. Vedkommende kan da ofte fungere som byggeleder etter at entreprenøren er engasjert.  

Rådgiveren avgir først en rapport hvor vedkommende gir uttrykk for hvilket arbeid som bør igangsettes. Vedkommende eller samme firma får da ofte oppgaven med å beskrive arbeidet som skal utføres. Det er i seg selv greit – altså ikke i konflikt med rollen som «vakthund».

Problemene dukker opp når rådgiveren, som senere skal være byggeleder,  beskriver arbeidet som skal utføres så detaljert at beskrivelsen i praksis går fra å være en ren beskrivelse til å bli prosjektering.

Beskriver rådgiveren/byggelederen hvilke metoder og materialer entreprenøren skal bruke, innebærer det at beskrivelsen omfatter prosjektering. Når det skjer, har vi med en gang fått en sammenblanding av roller. Rådgiveren blir da både byggeleder og prosjekterende. Se mer om grensen mellom beskrivelsen og prosjektering lenger ned i teksten.

Mange byggherrer mister på denne måten sin uavhengige «vakthund». Byggelederen, som skal kontrollere og ved behov kritisere prosjekterende, vil ofte ikke kritisere seg selv. Vedkommende velger i stedet å peke på entreprenøren som den ansvarlige. Entreprenøren vil da normalt protestere og det blir vanskelig å finne raske løsninger. Mange slike tilfeller har endt med at byggherrens krav foreldes uten at partene har kommet frem til en løsning.

Er byggherren i tvil om byggelederen har fått en form for dobbeltrolle, bør byggherren ta kontakt med advokat som kan følge opp prosjektet med tanke på de ulike fristene som løper – typisk reklamasjonsfrister og foreldelsesfrister.

3.2        Valg av kontraktstruktur og kontraktsvilkår

Hva er forskjellen på kontraktstruktur og kontraktsvilkår?

I byggeprosjekter av en viss størrelse kan det være behov for mange ulike fag. Det kan være behov for graver, murer, elektriker, rørlegger, ventilasjonsentreprenør, snekker etc. Byggherren må derfor tidlig i prosjektet bestemme seg for hvem som skal inngå avtaler med hvem, det vil si kontraktstruktur.

Vi har to ytterpunkter når vi snakker kontraktstruktur:

• Byggherrestyrt entreprise – Her inngår byggherre avtale med hver enkelt aktør, og har ansvaret for all koordinering av disse selv.
  
  
• Generalentreprise – Her inngår byggherre avtale med en entreprenør, som deretter får ansvaret for å inngå avtaler med de andre fagene.

De senere år har det også dukket opp en gjennomføringsmodell vi kaller samspillsentreprise. Det handler ikke om en bestemt kontraktstruktur. Vi kaller det i stedet en gjennomføringsmodell.

Les mer om samspillsentreprise her.

Kontraktsvilkår på den andre siden, er de konkrete reglene eller vilkårene som partene blir enige om å ta inn i avtalen. Kontraktsvilkårene beskriver typisk hva entreprenøren skal levere, hvor det skal leveres, når det skal leveres og til hvilken pris etc. Den beskriver hva byggherren skal levere, og ikke minst hva partene har rett og plikt til å gjøre om den annen part misligholder sine forpliktelser.

Valget av kontraktstruktur vil være styrende for valget av kontraktsvilkår. Ønsker byggherren generalentreprise, hvor byggherren bare skal inngå avtale med en entreprenør, som deretter skal prosjektere og utføre alt arbeidet, er det naturlig å avtale kontraktsvilkår som bestemmer at entreprenøren skal prosjektere arbeidet.

Det finnes mange kontraktsmaler med ferdig formulerte kontraktsvilkår. Vi anbefaler alltid Norsk Standard sine standardkontrakter. Hvilken standardkontrakt som bør velges, kommenterer vi nærmere om litt.

3.2.1      Byggherrestyrt entreprise

Hva er en byggherrestyrt entreprise?

I en byggherrestyrt entreprise inngår byggherren avtale med alle aktørene. Byggherren får en direkte kontraktrettslig binding ovenfor hver enkelt aktør, det vil si direkte rettigheter og forpliktelser. De enkelte aktørene får på sin side rettigheter og plikter direkte ovenfor byggherren. Byggherren får under denne modellen full kontroll over alle aktørene i prosjektet.

Fig: Byggherrestyrt entreprise

Entreprenørene blir her sideordnede, eller sideentreprenører med hverandre.

NS 8407 pkt. 1.7

Dersom byggherre har tilstrekkelig erfaring og kompetanse til å lede byggeprosjekter, er dette en grei måte å organisere kontraktene på. Men, dersom byggherren ikke har tilstrekkelig forutsetning for å lede byggeprosjektet på denne måten, er dette en kontraktstruktur vi ikke anbefaler.

Generelt er vi forsiktige med å anbefale en slik kontraktstruktur i mellomstore og store byggeprosjekter. 

3.2.2      Generalentreprise

Hva er en generalentreprise?

Her bruker vi begrepet generalentreprise på en kontraktstruktur der byggherren kun inngår avtale med én entreprenør, som deretter får ansvaret for prosjektere og utføre arbeidet. Om nødvendig kan denne entreprenøren inngå avtaler med andre aktører, så som rørlegger, elektriker, ventilasjon etc.  Byggherren inngår ofte i tillegg en egen avtale med en byggeleder som skal passe på alle de andre aktørene.

Vær klar over at uttrykket generalentreprise også brukes der byggherren prosjekterer arbeidet selv, og engasjerer en entreprenør, som deretter får ansvaret for å engasjere de andre aktørene som er nødvendig for å at arbeidet blir utført (kontraktsmedhjelpere). Vi bruker ikke begrepet generalentreprise på denne måten.

Poenget vi ønsker å få frem er at når byggherren velge en generalentreprise slik vi beskriver den, hvor byggherren kun inngår avtale med én entreprenør, slipper byggherren å måtte forholde seg til en eller flere prosjekterende på den ene siden og en eller flere entreprenører på den andre siden. Byggherren sliper i stedet unna med å forholde seg til en entreprenør. Det kan gjøre håndtering av mangler vesentlig enklere.

Fig: Generalentreprise

Hva er kontraktsmedhjelpere?

Aktørene generalentreprenøren inngår kontrakt med, blir generalentreprenørens kontraktsmedhjelpere. Aktørene byggherren inngår kontrakt med, blir byggherrens kontraktsmedhjelpere. Byggelederen er for eksempel byggherrens kontraktsmedhjelper.

Ovenfor oppdragsgiver har partene ansvaret og risikoen for de feil og forsinkelser deres kontraktsmedhjelperne er ansvarlige for.

Med mindre annet er avtalt har entreprenørene rett til å sette bort deler av arbeidet til en underentreprenør. Byggherren kan bare nekte entreprenøren å bruke bestemte kontraktsmedhjelpere dersom det foreligger «saklig grunn». Det bør derfor avklares allerede før avtalen mellom byggherren og entreprenøren inngås, hvem entreprenøren skal bruke som sine kontraktsmedhjelpere.

NS 8407 pkt. 1.5 og kap. 10

3.2.3      Prosjektering

Når byggherren skal velge hvem som skal ha ansvaret for å prosjektere arbeidet, må vedkommende vite hva prosjektering egentlig er.

Hva er prosjektering?

Veldig enkelt forklart innebærer det å prosjektere å lage en plan for arbeidet, som sikrer at alle krav i lov, forskrift og avtalen mellom byggherren og entreprenøren blir oppfylt. Se Byggteknisk forskrift (TEK17) kapittel 2 og 3.  

Vi kan oppsummere prosjektering i fem kulepunkter.

1. Prosjekterende skal avdekke og tolke alle krav i lov, forskrift og kontrakt, som stilles til det ferdige byggverket eller anlegget.
   
2. Prosjekterende skal velge metoder som sikrer at kravene
   blir oppfylt.
   
3. Prosjekterende skal velge materialer som sikrer at kravene
   blir oppfylt.
   
4. Prosjekterende skal lage arbeidsbeskrivelser for utførende entreprenør.
   
5. Prosjekterende skal lage arbeidstegninger for utførende entreprenør.
   

Når prosjekteringen er ferdig, utgjør prosjekteringen det vi kaller produksjonsunderlaget for utførende entreprenør. Se for eksempel TEK17 § 2-4 og SAK10 § 12-4.

Prosjektering er en krevende oppgave. Prosjekterende skal, innenfor sitt ansvarsområde, ha oversikt og innsikt i alle krav som stilles til det ferdige byggverket i lov og forskrift. Det stilles derfor strenge krav til både kompetanse, erfaring og kapasitet for å kunne ha ansvar som prosjekterende i byggeprosjekter.

TEK17 § 2-1 bestemmer at oppfyllelse av krav i teknisk forskrift, kan oppnås ved at leveransen oppfyller de preaksepterte ytelsene som er beskrevet i veilederen til forskriften, eller ved å bruke beskrivelser fra Norsk Standard, eller likeverdige standarder. Der det ikke er mulig å utarbeide komplette arbeidstegninger og beskrivelser utelukkende med disse dokumentene, må prosjekterende «analysere» seg frem til hva som vil være en forskriftsmessig utførelse. Direktoratet for byggkvalitet skriver dette om «analyse»:

«Formålet med en analyse er ikke å produsere mest mulig “papir”, men å vise på en systematisk og oversiktlig måte hvordan funksjonskravene er oppfylt der de preaksepterte ytelsene ikke er lagt til grunn. I noen tilfeller vil en enkel faglig vurdering eller et logisk resonnement, eventuelt med referanse til rapporter eller lignende, være tilstrekkelig.
…
I mange byggeprosjekter er det vanlig å velge en kombinasjon av preaksepterte ytelser og analyse. De preaksepterte ytelsene legges da til grunn så langt det passer, og for de delene av tiltaket der det gjøres fravik gjøres det analyse. Omfanget av analysen må tilpasses i hvert enkelt tilfelle. Det vil være avgjørende hvor mye det aktuelle prosjektet og de alternative ytelsene skiller seg fra et tilsvarende (referanse-) byggverk som er prosjektert i samsvar med de preaksepterte ytelsene.»

Det er her ingeniørene og erfarne håndverkere kommer inn på banen, for å si det slik.

Hvem bør, eller skal prosjektere arbeidet?

Det er tiltakshaver etter Plan og bygningsloven, det vil i praksis si den som er oppgitt som tiltakshaver i søknaden til kommunen, normalt byggherren, som har det overordnede ansvaret for at alt arbeid blir tilstrekkelig prosjektert. Hovedregelen i entrepriseretten når ikke annet er avtalt er også at det er byggherren som har ansvaret for å prosjektere arbeidet.  Skal ansvaret for å prosjektere legges på entreprenøren, må dette avtales.

Byggherren har imidlertid normalt ikke kompetansen, erfaringen og kapasiteten til å prosjektere arbeidet selv. Derfor må byggherre ofte engasjere noen som kan ta på seg et slikt ansvar. Spørsmålet er da om det skal inngås en avtale mellom byggherre og en rådgiver/arkitekt, som tar på seg prosjekteringen, eller om det bedre å overlate ansvaret for å prosjektere til entreprenøren.

Er det avtalt en NS 8407, er det samtidig avtalt at entreprenøren skal prosjektere alt arbeid som byggherren ikke allerede har prosjektert eller det er avtalt at byggherren skal prosjektere.

NS 8407 pkt. 1.8 og 16.1

Entreprenøren må da om nødvendig engasjerer en rådgiver som kan prosjektere arbeidet for entreprenøren. Rådgiveren blir da en kontraktsmedhjelper for entreprenøren.

Ved å gjøre det på denne måten kan byggherren holde entreprenøren ansvarlig dersom resultatet ikke oppfyller de krav som følger av lov, forskrift og avtale. Byggherren trenger ikke være bekymret for at det er byggherrens egen rådgiver som har prosjektert feil.

Når tiltaket er søknadspliktig etter Plan- og bygningsloven kapittel 20, må den som skal ha ansvaret for å prosjektere, melde ansvar for prosjekteringen (PRO) til kommunen. Entreprenøren må da enten dokumentere erfaring, kompetanse og kapasitet til å ha ansvar for prosjektering, eller vise til at entreprenøren allerede har sentral godkjenning for slik prosjektering. Se mer om dette i Plan- og bygningsloven og Saksbehandlingsforskriften.

Dialogen med kommunen i søknadspliktige tiltak skal håndteres av ansvarlig søker på vegne av tiltakshaver/byggherre.

3.2.4      Varianter av byggherrestyrt entreprise og generalentreprise

Kan byggherre velge en annen kontraktstruktur enn ren byggherrestyrt entreprise eller generalentreprisene?

Vi har kommentert to ytterpunkter innen kontraktstruktur, altså byggherrestyrt entreprise på den ene siden, og generalentreprise på den andre siden. I praksis blir byggeprosjekter organisert på mange ulike måter. Det handler mye om hva som oppleves som mest praktisk i hvert enkelt prosjekt.

Byggherren kan for eksempel inngå kontrakt med arkitekt, graver, elektriker og snekker, og overlate til snekkeren å prosjektere eget arbeid og å inngå kontrakt med rørlegger og ventilasjon. Vi har da ikke en ren byggherre styrt entreprise, og heller ikke en ren generalentreprise.

Fig: Hverken byggherrestyrt entreprise eller generalentreprise

Så lenge byggherren har tilstrekkelig forutsetning for å lede byggeprosjektet slik det faktisk organiseres, er det greit. Men vær klar over at en vanlig årsak til at prosjekter blir dyrere enn planlagt eller at det oppstår tvister, er at byggherrene ikke klarer å følge opp og lede byggeprosjektet slik det er forutsatt i avtalene med entreprenørene. Jo flere kokker som skal ledes, desto mer søl.

Vær også klar over at det lett kan oppstå grensesnittproblemer. Det kan for eksempel oppstå tvil om det er elektriker eller snekker som er ansvarlig for å prosjektere føringsveiene for el-kablene, og bygge dem. Vær derfor nøye med å beskrive grensesnittet mellom de ulike fagene godt nok. Skal ansvaret for å prosjektere arbeidet deles mellom to eller flere aktører, må det derfor avtales uttrykkelig hva hver enkelt skal prosjektere. I tillegg bør en av aktørene få ansvar for å prosjektere alt som ikke andre aktører har uttrykkelig ansvaret for å prosjektere.

Vær samtidig klar over at det er den som har formulert kontrakten som ofte er ansvarlig for merkostnader som skyldes at kontrakten er uklar. Det gjelder også slike grensesnittproblemer.

3.2.5      Standard kontraktsvilkår – Norsk Standard

Hvor kan vi finne eksempler på gode kontraktsvilkår?

Når du har valgt kontraktstruktur, er tiden kommet for å velge kontraktsvilkår. Som vi har skrevet ovenfor, er kontraktstrukturen langt på vei styrende for hvilke kontraktsvilkår du bør velge.

La oss først understreke at det å formulere og skrive ned alle kontraktsvilkår som skal inn i en byggekontrakt, er svært krevende. Derfor bruker vi kontraktsmaler som allerede har et sett med kontraktsvilkår i seg. På den måten slipper vi å huske på alt som bør inn i kontrakten. Vi kan bruke malen som den er.

Norsk Standard har de kontraktsmalene vi opplever har de mest gjennomtenkte og balanserte vilkårene. Vi anbefaler derfor Norsk Standards kontraktsmaler og at de brukes mer eller mindre uendret.

Standardkontraktene det kan velge mellom er NS 8401, NS 8402, NS 8403, NS 8405, NS 8406 og NS 8407. For underentrepriser bør det velges mellom NS 8415, NS 8416 eller NS 8417. Se https://online.standard.no/

Hvilken standardkontrakt bør du bruke?

Byggeleder NS 8403

Skal du inngå kontrakt med en byggeleder, er det NS 8403 du bør bruke. Den er spesielt laget for byggelederoppdrag. Se mer om det med byggeleder og kontrakten med byggeleder ovenfor.

Rådgiverkontraktene NS 8401 og NS 8402

Skal du inngå kontrakt med arkitekt eller rådgivende ingeniør om for eksempel rollen som ansvarlig søker eller prosjektering av jobben, bør du bruke enten NS 8401 eller NS 8402.

NS 8401 brukes når arbeidet skal utføres til en fast pris. Rådgiveren får da et bestemt beløp for å utføre arbeidet, uavhengig av hvor mange timer rådgiveren faktisk bruker.

NS 8402 brukes når rådgiveren i stedet skal få betalt ut ifra hvor mange timer rådgiveren bruker på å utføre arbeidet. Rådgiveren skal i tillegg få dekket alle kostnader rådgiveren får, og et «påslag», gjerne 5 – 15% av kostnader rådgiveren får under utførelse av arbeidet.

Denne prismodellen kaller vi å utføre arbeidet «etter regning» eller «etter medgått».

Hvorvidt du bør bruke NS 8401 eller NS 8402, avhenger av hvor klart og uttømmende du klarer å beskrive det arbeidet rådgiveren skal utføre. Er beskrivelsen klar og uttømmende, kan det avtales fast pris og du kan bruke NS 8401. Er det vanskelig å beskrive det som skal prosjekteres, eller veldig uklart hvor lang tid rådgiveren må bruke på jobben, er det mer aktuelt å avtale «regning» og bruke NS 8402.

NS 8407 Totalentreprise

Ønsker byggherren at entreprenøren skal prosjektere arbeidet, bør kontrakten mellom byggherren og entreprenøren bygge på NS 8407 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser.

Ved å bruke denne, får entreprenøren rett og plikt til å prosjektere alt arbeid som byggherren ikke allerede har prosjektert, eller det er avtalt eller forutsatt at byggherren skal prosjektere senere.

NB! Vær klar over at kontrakten inneholder mange regler eller kontraktsvilkår som bestemmer at partene taper rettigheter og krav dersom de ikke følger kontraktens formelle handleplikter. Vi kaller dette preklusive regler. Bruk av NS 8407 forutsetter derfor kjennskap til reglene, og aktiv etterlevelse av dem. Har ikke byggherren nok kunnskap om reglene selv, trenger byggherren hjelp av en byggeleder.

Ønsker ikke byggherren å engasjere en byggeleder, kan NS 8406 være et bedre alternativ. 

NS 8405 eller NS 8406 Utførelsesentreprise

Ønsker byggherren å prosjektere arbeidet selv, er det NS 8405 Norsk Bygge- og anleggskontrakt eller NS 8406 Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt som bør brukes.  Disse forutsetter at byggherren prosjekterer alt arbeidet, og at entreprenøren utfører i henhold til byggherrens prosjektering.

Det kan fortsatt avtales at entreprenøren skal prosjektere noe, men da må det stå klart og tydelig i kontrakten.

NS 8405 er like streng som NS 8407. Også den har slike preklusive reglene som fører til tap av rettigheter og krav/innsigelser om handlepliktene i kontrakten ikke blir oppfylt. Bruk av standarden forutsetter derfor at du kan reglene og aktiv etterlever av dem.

Har ikke byggherren kunnskapen som trengs, må byggherren enten engasjere en byggeleder, eller velge den «snillere» kontraktstandarden NS 8406.

NS 8406 har ikke like strenge regler. Partene taper ikke like lett rettigheter og krav/innsigelser om de ikke følger kontraktens handleplikter. Den gir imidlertid ikke byggherren samme kontroll over økonomien. Det er fordeler og ulemper med alt.  

Samspillsentreprise

Ønsker byggherren en samspillsentreprise, finnes det ikke noen Norsk Standard kontrakt som kan brukes.

Det finnes ulike maler der ute, men mange bærer preg av å være klipp-og-lim fra ulike andre maler. Slike maler må ikke brukes ukritisk.

Søk i stedet råd fra noen som kan det med samspillsentrepriser og hvilke kontraktsvilkår som er nødvendige i slike kontrakter.  

Vi har en egen kontraktsmal for samspillsentrepriser, som vi anbefaler. Se mer nedenfor og på www.samspillsentreprise.no.

Underentreprisekontraktene NS 8415, NS 8416 og NS 8417

Hvilke kontraktsvilkår bør entreprenøren bruke ovenfor sine underentreprenører?

Skal entreprenøren engasjere underentreprenører, bør entreprenøren velge mellom NS 8415, NS 8416 eller NS 8417. Valget beror på om underentreprenøren skal prosjektere eller ikke. Rørleggere, elektrikere og ventilasjonsentreprenører skal normalt prosjektere eget arbeid. Derfor bør de ha NS 8417 kontrakter med entreprenøren.

Underentreprisekontrakene er egentlig bare kopier av NS 8405, NS 8406 og NS 8407, med noen få spesialregler tilpasset underentreprise situasjonen.

Spesialreglene er knyttet til det med

• intervensjon av arbeidene,
• registreringsforretning, og
• overtakelse og reklamasjonsregler.
  

Dette er regler også byggherren kan ha nytte av. Byggherren bør derfor kreve at entreprenøren bruker disse kontraktene mot underentreprenørene.

3.2.6      Spesielle eller særlige kontraktsvilkår

Hva er «spesielle kontraktsvilkår»?

Selv om byggherre har valgt en god standardkontrakt, med de kontraktsvilkår som står i standarden, vil det alltid være behov for å legge til noen spesielle kontraktsvilkår.

Vi snakker da om vilkår som regulerer forhold som er unikt for hvert enkelt byggeprosjekt.

I pkt. 8 har vi laget en huskeliste over åtte forhold som alltid må avtales konkret. Disse må du alltid huske å avtale eksplisitt.

I tillegg kan det være forhold i ditt prosjekt som er viktig og unikt for akkurat ditt prosjekt. Da bør det beskrives og reguleres i kontrakten.

Å skrive slike spesielle kontraktsvilkår kan være krevende. Det er alltid en fare for at vilkåret kommer i konflikt med standardvilkårene, eller andre vilkår i kontrakten. Da oppstår det med en gang spørsmål om hvilke av reglene som skal gjelde, og hvilke vi må se bort ifra. Slike konflikter mellom vilkår kan fort medføre uforutsette merkostnader.

Det å formulere spesielle kontraktsvilkår bør derfor utføres av personer med nok erfaring fra slike prosjekter og kontrakter.

3.3        Byggherrens beskrivelse av det entreprenøren skal levere – funksjonskrav og andre krav

Hvordan bør byggherren beskrive det entreprenøren skal utføre?

Det er ikke nok å ha valgt kontraktstruktur og kontraktsvilkår for til å lage en god kontrakt. Byggherren må i tillegg lage en klar og uttømmende beskrivelse av de krav byggherren stiller til arbeidet entreprenøren skal levere.

Denne beskrivelsen er for alle praktiske formål det viktigste avtaledokumentet av dem alle.

Navnet på dette dokumentet varierer. Mange kaller det bare beskrivelsen. Noen bruker uttrykket kravspekk eller lignende. Vi foretrekker å bruke uttrykket «byggherrens funksjonskrav og andre krav». Men, det er ikke navnet som er viktig – det er det som står i dokumentet som teller.

Hva er byggherrens «funksjonskrav»?

Et funksjonskrav sier noe om hvilke egenskaper det ferdige bygget eller anlegget skal ha, uten samtidig å si hvilke metoder og materialer entreprenøren skal bruke for å oppfylle funksjonskravet.

Vi anbefaler at beskrivelsen i hovedsak beskriver funksjonskrav.

Eksempler på funksjonskrav kan være:

• Området skal bearbeides og klargjøres for ferdigplen
• Bygget skal være på 750 m2, ha et mottaksrom for fisk, et fryse/kjølerom for fisk og et område for kontorer/administrasjon
• Lekkasjen på taket skal tettes, og skadede bygningsdeler skal repareres.
• Dreneringen skal fornyes
• Soilrørene og avløpsrørene skal fornyes
• Vinduene skal byttes ut med nye
• Fasaden skal vaskes og males
  

Funksjonskrav skal som nevnt ikke si noe om hvilke metoder eller hvilke materialer entreprenøren skal bruke for å oppfylle funksjonen. Det kan entreprenøren bestemme selv.

Kan byggherre stille andre krav i tillegg til funksjonskrav?

Noen ganger er det nødvendig eller i det minste fristende ikke bare å beskrive funksjonen det ferdige resultatet skal ha. Byggherren må, for å få bygget byggherren ønsker, beskrive noen krav som går på metode og materialvalg. Eksempler på slike krav kan være:

• Det skal være parkett på gulvet
• Det skal være dobbelt lag med plater på vegg for å få spikerslag
• Himlingen skal dekkes med systemhimling fra leverandør N.N
• Ventilasjonsutstyret skal være av merke N.N.
• Vinduene skal være fra produsent N.N. og være at typen X.
• Balkongene skal ha glassrekkverk
• Taket skal ha takstein fra leverandør N.N. i farge X.
  

Slike spesifikke krav til metoder og materialer faller inn under det vi kaller prosjektering. Både metodevalget og materialvalget påvirker nemlig hvordan krav i lov og forskrift oppfylles, for eksempel krav til brannsikkerhet, bygningsfysikk, kontraksjonssikkerhet, lyd/akustikk, energieffektivitet mm.

Det er den som velger metode og materialer som har risikoen for at valget sikrer at alle krav i lov og forskrift blir oppfylt. Dersom byggherren selv tar valget, er byggherren selv ansvarlig for sitt valg. Er det entreprenøren som tar valget, er det entreprenøren som har ansvaret.

Velger byggherren bestemte vinduer, vil byggherren med en gang ha risikoen for at vinduene oppfyller kravene til vinduer både med tanke på isolasjonsevne (U verdi) og brannmotstand.

Dette innebærer at byggherrene bør være forsiktige med å oppstille krav til metode og materialer i beskrivelsen av det entreprenøren skal levere.

Totalentreprenøren på sin side må gjøre så godt han kan for å oppfylle kravene i lov og forskrift. Har byggherren beskrevet uheldige metoder eller materialer, må entreprenøren fortsatt forsøke å oppfylle kravene i lov og forskrift. Entreprenøren må da bruke det vi kaller kompenserende tiltak. For eksempel bedre isolasjon, sterkere bjelker ol. Kan forskriftskravene oppfylles ved hjelp av slike kompenserende tiltak er alt i orden. Entreprenøren må da bruke disse kompenserende tiltakene sammen med metode og materialvalget byggherren har tatt.

Lar det seg ikke gjøre å oppfylle kravene, selv med kompenserende tiltak, er det byggherrens ansvar og risiko. Entreprenøren må da varsle byggherren om at det byggherren har prosjektert ikke kan utføres, og at byggherren må utstede en endringsordre.

NS 8407 kap. 14

Entreprenøren plikter  å varsle byggherren når entreprenøren faktisk blir klar over at krav ikke blir oppfylt som følge av byggherrens valg av metoder og materialer. Varsler ikke entreprenøren i slike tilfeller, kan entreprenøren holdes ansvarlig for merkostnaden byggherren blir påført som følge av at det ikke ble varslet. Oppdager ikke entreprenøren forholdet kan det oppstå delt ansvar mellom byggherren og entreprenøren.

NS 8407 pkt. 25

Kan det avtales at entreprenøren skal ha ansvaret for byggherrens prosjektering?

Ja. Dersom byggherren har beskrevet krav til metode og materialvalg, er det mulig å avtale at entreprenøren skal overta ansvaret for disse valgene. Det må i så fall avtales eksplisitt at entreprenøren skal overta ansvaret. Entreprenøren får i så tilfelle etter NS 8407 pkt. 24.2 en frist på fem uker med å kontrollere byggherrens prosjektering. Ser entreprenøren valg entreprenøren ikke ønsker å ha ansvar for, må entreprenøren varsle byggherren. Forhold entreprenøren ikke varsler om på denne måten, overtar entreprenøren risikoen for.

NS 8407 pkt. 24.2

Dette løser noe av problemet slike beskrivelser kan skape, men fjerner ikke risikoen for at entreprenøren får rett på tilleggsbetaling når det må leveres noe annet enn det byggherren har beskrevet.

Hva betyr det at beskrivelsen må være klar og uttømmende?

Som nevnt ovenfor er beskrivelsen det viktigste avtaledokumentet. Det er beskrivelsen som utløser flest rettigheter og plikter for partene. Det er derfor viktig at den er klar og uttømmende.

Er beskrivelsen klar, betyr det at den ikke er uklar. Er beskrivelsen uklar, kan den gi rom for tolkningsalternativer, det vil si at teksten kan forstås på ulike måter. Det kan gjøre at partene oppfatter forpliktelsene i kontrakten ulikt. Uklarhet fører fort uenighet og konflikt om hva entreprenøren skal levere og om entreprenøren har rett på tilleggsbetaling.

Beskrivelsen må være uttømmende. Det vil si at den må beskrive alle kravene byggherren ønsker oppfylt. Er den ikke uttømmende, må byggherren kanskje bestille tilleggsarbeid for å få en komplett løsning, eller frata entreprenøren retten til selv å velge metode og materialer. Entreprenøren kan da kreve tilleggsvederlag. Prisen på slike tillegg blir ofte høyere enn det prisen ville ha vært om den ble gitt under konkurransen, før avtalen ble  inngått.

Bruker byggherren litt ekstra tid på å formulere beskrivelsen klar og uttømmende, reduseres faren for tvist betydelig.

Er det en god idé å utarbeide beskrivelsen sammen med entreprenøren?

Ja. Mange velger å utarbeide beskrivelsen sammen med entreprenøren, og det er noe vi anbefaler. Det er dette som skjer i det vi kaller samspillsentrepriser. Men det må gjøres på riktig måte. Gjennomføres et slikt samarbeid på feil måte, kan partene få ansvar og risiko som de ikke hadde ment å få.

Les mer om samspillsentrepriser her.

3.4        Utforming av konkurransegrunnlag, gjennomføringen av anbudskonkurranser og valg av entreprenør

Hva mer må byggherre gjøre før det kan signeres kontrakt med entreprenør?

Når byggherren har valgt kontraktstruktur, kontraktsvilkår og laget en klar og uttømmende beskrivelse av de krav entreprenøren skal oppfylle, er turen kommet til å velge entreprenør.

Å velge entreprenør er et av de mest kritiske valgene byggherren tar i byggeprosjektet.

Det er unødvendig å si at valget må gjøres med omhu.

Valg av entreprenør bør helst skje gjennom konkurranse, der flere entreprenører blir invitert til å levere tilbud på jobben. Vi snakker da med en gang om en anbudskonkurranse.

Anbudskonkurranser = Konkurranseregler

Når byggherre starter anbudskonkurranser, vil det alltid gjelde noen konkurranseregler. Byggherren kan selv velge hvilke konkurranseregler som skal gjelde, men velger ikke byggherren regler selv , kommer de ulovfestede anbudsreglene til anvendelse.

Så fort konkurransen er i gang, er konkurransereglene bindene for begge parter. Bryter byggherre reglene, kan byggherren bli ansvarlig for å erstatte økonomisk tap den andre lider som følge av regelbruddet. Det er derfor viktig å være klar over hvilke regler som gjelder, og å følge dem.

Hvilke konkurranseregler gjelder når byggherre ikke har valgt bestemte regler?

Byggherren kan som nevnt velge hvilke konkurranseregler som skal gjelde. Men lar byggherren være å velge regler, vil de ulovfestede anbudsrettslige reglene gjelde. Reglene vi finner i NS 8400 er mer eller mindre de samme som disse ulovfestede anbudsrettslige reglene. Det viktigste med disse reglene, er:

• Tilbudene kan ikke endres etter tilbudsfristens utløp.
• Det er forbudt med forskjellsbehandling. Byggherren kan derfor ikke forhandle om innholdet i tilbudet.
• Byggherren har både rett og plikt til å rette åpenbare feil i tilbudene, når det er klart hvordan feilene skal rettes.

Det er flere eksempler på at byggherrer er blitt erstatningsansvarlig for brudd på disse konkurransereglene og særlig forhandlingsforbudet. Vi anbefaler derfor at byggherrene setter seg godt inn i konkurransereglene, alternativt støtter seg på noen som kan reglene.

I stedet for å la de ulovfestede anbudsrettslige reglene gjelde for konkurransen, bør byggherren velge regler som er mer hensiktsmessige. Vi anbefaler da at byggherren velger reglene som følger av NS 8410, med noen justeringer. NS 8410 gir nemlig byggherren rett til å forhandle med entreprenørene etter at entreprenørene har levert sine pristilbud.

Hvordan forbereder vi en anbudskonkurranse?

Skal byggherren invitere til en anbudskonkurranse, må det først lages et konkurransegrunnlag. Konkurransegrunnlaget skal inneholde:

• Beskrivelsen av det entreprenøren skal levere. Det vil si byggherrens funksjonskrav og andre krav. Herunder en overordnet fremdriftsplan.
• Kontraktsvilkårene som byggherren har valgt.

Konkurransereglene. Vi anbefaler NS 8410.

Konkurransegrunnlaget sendes deretter til entreprenører byggherren tror vil kunne gjennomføre prosjektet på en god måte, med en frist for å inngi tilbud. Entreprenørene gir pris på jobben innen tilbudsfristen. Etter mottak av tilbudene, må de evalueres, og det må eventuelt kåres en vinner. Husk da å følge konkurransereglene.

3.5        Avtalen, kontrakten, avklaringsmøte og kontraktsinngåelse

Byggherren har valgt en entreprenør, hva nå?

Når entreprenør er valgt, skal det inngås avtale og signeres en kontrakt.

NB! Husk at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige avtaler, og at avtalen kan bli bindende mellom partene uten at kontraktsdokumentet er signert.

Det er derfor viktig å opptre formelt korrekt i denne fasen, slik at det ikke oppstår en rettslig bindende avtale før partene er klare til å inngå avtale. Brudd på konkurransereglene kan føre til slik avtalebinding.

Det bør derfor tas inn i konkurransegrunnlaget en regel som sier at bindende avtale først skal anses inngått når kontrakten er signert av byggherren.

Hvordan setter vi opp kontrakten med entreprenøren?

Avtalen med entreprenøren er i hovedsak summen av konkurransegrunnlaget og pristilbudet fra entreprenøren. Disse to dokumentene inneholder alt som skal inn i kontrakten.

I stedet for å skrive alt som står i disse dokumentene inn i et avtaledokument, bruker vi en teknikk der vi henviser til disse dokumentene i selve avtaledokumentet. Da unngår vi mye arbeid med å formulere teksten nøyaktig slik den står i konkurransegrunnlaget og tilbudet.

Kontrakten består derfor av følgende dokumenter:

• Kontraktsdokumentet eller avtaleformularet med henvisninger til de øvrige avtaledokumentene
  Du kan laste ned våre avtaleformularer her.
• Møtereferater forut for kontraktsignering
• Tilbudet fra entreprenøren
• Konkurransegrunnlaget, med byggherrens funksjonskrav og andre krav og eventuelle særlige kontraktsvilkår.
• NS 8407 (eller den kontraktstandarden byggherren har valgt)
  

NS 8407 pkt. 2.1

Mellom disse dokumentene kan det komme inn andre dokumenter som også bør tas med som avtaledokumenter. Eksempelvis møtereferater fra befaringer, e-poster med spørsmål og svar knyttet til tolkningen av konkurransegrunnlag og tilbud.

Hva om det er motstrid mellom tekst eller vilkår i ulike dokumenter, og motstrid mellom tekst og vilkår i samme dokument?

Det kan være motstrid mellom tekst og vilkår dokumentene og motstrid mellom tekst og vilkår i samme dokument. Vi trenger derfor regler som sier noe om hvilke av vilkårene som skal gjelde ved motstrid.

Vi anbefaler en regel om at nyere dokumenter skal gjelde foran eldre dokumenter, og at tekster laget for den konkrete avtalen gjelder foran generelle tekster. Det er en slik regel vi finner i NS 8407 pkt. 2.2. Vi anbefaler at regelen brukes som den er og ikke endres.

NS 8407 pkt. 2.2

Mange endrer denne regelen, slik at det er rekkefølgen dokumentene er listet opp som er avgjørende. Det er en slik regel vi finner i NS 8405, som er en eldre kontraktstandard enn NS 8407. Vi anbefaler ikke en slik regel, men skal man først ha en slik regel, anbefaler vi at dokumentene listes opp i tidskronologisk rekkefølge, slik at nyere dokumenter gjelder foran eldre dokumenter.

Er det lov og lurt med avklaringsmøte før signering av kontrakt?

Ja. Det er viktig at begge parter forstår kontrakten likt. Før partene signerer kontrakten er det derfor lurt å gjennomføre et avklaringsmøte hvor formålet er å gå gjennom all tekst i kontrakten som partene tror at den andre part kan ha oppfattet annerledes enn seg selv. 

Det kan derfor være lurt å lese gjennom hele kontrakten sammen, slik at begge parter vet hva de skal signere på.

Misforståelser som oppdages i et slikt møte, slik at partene kan bli enig om en felles forståelse av avtalen, kan spare partene for store kostnader i ettertid.

NB! Dersom det gjennomføres en anbudskonkurranse med reglene vi finner i NS 8400, eller det ikke er valgt konkurranseregler overhodet, er det snevre grenser for hvilke avklaringer som kan gjøres etter at tilbudsfristen er løpt ut og før avtale er inngått. Gjennomføres det forhandlinger når de ulovfestede konkurransereglene gjelder, kan forhandlingene bli ansett som «forhandlinger etter at bindende avtale er inngått». Derfor anbefaler vi i stedet reglene i NS 8410.

Når partene har gjennomført et avklaringsmøte, og alle misforståelser er håndtert på en skriftlig måte, kan avtalen inngås ved at partene signerer på kontrakten.

Vi anbefaler at det raskt etter signering av kontrakten gjennomføres et oppstartsmøte. Les mer om dette nedenfor.

4         HMS, internkontrollforskriften, byggherreforskriften og arbeidsmiljøloven

Helse, miljø og sikkerhet (HMS) er et viktig og omfattende område som vi må kommentere. Vi begrenser oss til å peke på noen forhold byggherrene må være oppmerksomme på, og søke mer informasjon om.

4.1        Internkontrollforskriften

Skal du gjennomføre et større bygg- eller anleggsprosjekt, er du mest sannsynlig omfattet av internkontrollforskriften. Du må i så fall gjennomføre systematiske kartlegginger og vurderinger av risikoforhold innenfor ditt virke, og iverksette tiltak for å redusere risikoforholdene. Forskriftens § 1 lyder som følger:

«§ 1.Formål

Gjennom krav om systematisk gjennomføring av tiltak, skal denne forskrift fremme et forbedringsarbeid i virksomhetene innen:

• arbeidsmiljø
  • sikkerhet
  • forebygging av helseskade eller miljøforstyrrelser fra produkter eller forbrukertjenester
  • vern av det ytre miljø mot forurensning og en bedre behandling av avfall
  • forebygging av uhell og ulykker forbundet med egen lovlig aktivitet
  • forebygging av uønskede tilsiktede hendelser

slik at målene i helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen oppnås»

Hvem som er omfattet av internkontrollforskriften følger av lovens §§ 2 og 4.

Når det iverksettes byggeprosjekter, øker antall risikoforhold, og internkontrollen må også omfatte disse risikoforholdene.

Se mer om internkontrollforskriften her.

4.2        Byggherreforskriften

Når det iverksettes byggeprosjekter, kommer i tillegg byggherreforskriften inn i bildet.

Den har som formål å sikre at byggherrene, koordinatorer, prosjekterende, arbeidsgivere og enkeltmannsbedrifter planlegger og gjennomfører byggeprosjekter på en forsvarlig måte opp mot HMS. I §§ 1 og 3 kan vi lese følgende:

«§ 1.Formål
Forskriftens formål er å verne arbeidstakerne mot farer ved at det tas hensyn til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på bygge- eller anleggsplasser i forbindelse med planlegging, prosjektering og utførelse av bygge- eller anleggsarbeider

§ 3.Hvem forskriften retter seg mot
Byggherren, koordinatoren, den prosjekterende, arbeidsgiveren og enmannsbedriften skal sørge for at bestemmelsene i denne forskriften blir gjennomført. Det samme gjelder for byggherrens representant
…»

I forskriftens kap. 2 er det listet opp en rekke plikter byggherren har. De er delt opp i plikter som gjelder

• gjennom hele prosjektet,
• under planleggingen / prosjekteringen og
• i byggeperioden.
  

Det er mange regler, og forskriften må leses nøye. Les mer om Byggherreforskriften her.

Byggherren kan velge, og det er nokså vanlig, å delegere noen av oppgavene til entreprenøren. Det må i så tilfelle inngås en skriftlig avtale, hvor avtalen tydelig lister opp hvilke oppgaver entreprenøren får delegert til seg, og hvilke oppgaver byggherren beholder selv. Se forskriften § 16.

Forskriften bruker da uttrykket byggherrens «representant», om entreprenøren. Det må ikke forveksles med uttrykket «representant» som brukes i byggekontrakten.

Er det flere enn én entreprenør som skal arbeide på byggeplassen, må HMS arbeidet koordineres. Byggherren kan velge å gjøre dette selv, men det er vanligst å peke ut en eller to koordinatorer.

• Koordinator for planleggings/prosjekteringsfasen, ofte kalt KP, og
• Koordinator for utførelsesfasen, ofte kalt KU.
  

Se § 13.

Det må i tillegg utpekes en «Hovedbedrift» som har ansvaret for å samordne de enkelte virksomhetenes HMS arbeid. Se arbeidsmiljøloven § 2-2.

Dette er mye å håndtere for byggherrene, og det er vanlig at det engasjeres en byggeleder som har kompetanse på dette, eller at entreprenøren får delegert oppgavene til seg.

Det er viktig å merke seg at det bare er oppgavene som kan delegeres, ikke ansvaret. Byggherrene må derfor selv, aktivt følge opp at oppgavene som er beskrevet i reglene faktisk blir utført.

5         Typiske feil og tabber i planleggingsfasen

Hva er det vanligste feilene som blir gjort i planleggingsfasen?

Når vi håndterer slike byggeprosjekter, ser vi fort hva som har gått galt. Gjengangere som er verdt å nevne er:

• Byggherrens beskrivelse av funksjonskrav og andre krav er enten for overflatisk og uklar, eller unødvendig detaljert med tanke på metoder og materialer. I begge tilfeller innebærer det økt risiko for byggherren.

• Rådgiverne har ikke tilstrekkelig kompetanse og erfaring til å gi gode råd i forhold til kontraktene. Mange bruker uttrykk som samspill, og anbefaler samspillsentreprise, uten at dette er regulert godt nok i kontraktene. Dette fører med seg risiko for både byggherre og entreprenør.
  
  
• Rådgiveren i forprosjektet som er engasjert som byggeleder, får eller tar oppgaver som prosjekterende i tillegg til å være byggeleder. Dermed mister byggherren sin «vakthund» ovenfor prosjekterende.