På samme måte som for byggherren, kan vi dele opp det entreprenøren skal levere under kontrakten i ulike delpunkter. I en typisk NS 8407 kontrakt kan vi oppsummere dette i seks hovedpunkter.

• Starte, utføre og ferdigstille kontraktsarbeidene til avtalte frister
• Etablere, drifte og ta ned anlegg og utstyr som er nødvendig for å utføre kontraktsarbeidet (Rigg & Drift)
• Dokumentere utført arbeid når faktura sendes til byggherren
• Stille sikkerhet, innestående og forsikring
• Invitere til og gjennomføre overtakelsesforretning
  

Vi kommenterer hvert punkt nedenfor.

1        Prosjektere og utføre kontraktsarbeidet

Når vi tenker på hva entreprenøren skal levere i en entreprisekontrakt, tenker de fleste på det entreprenøren skal grave, støpe, bygge etc. Vi kaller dette kontraktsarbeidet.

Kontraktsarbeidet er det konkrete arbeidet som entreprenøren har forpliktet seg til å prosjektere og utføre. Det kan for eksempel være oppføring av en bygning, tekking av et tak, utbedre soilrør og avløpsrør, utbedre eller skifte balkonger, fasadeplater m.m.

Eksakt hva kontraktsarbeidet omfatter, skal være beskrevet i byggherrens beskrivelse av de funksjonskrav og andre krav byggherren har satt, altså beskrivelsen.

I tillegg omfatter kontraktsarbeidet alt det entreprenøren må levere for å oppfylle øvrige krav i kontrakten, i lov/forskrifter, reguleringsplaner m.m.

Også arbeid som er nødvendig for at byggherrens formål med det ferdige bygget eller anlegget blir oppfylt, og som entreprenøren var kjent med før entreprenøren leverte sitt pristilbud, er en del av kontraktsarbeidet.

Arbeidet skal utføres på en god håndverksmessig måte.

NS 8407 pkt. 1.6 og  kap. 14

I en totalentreprise etter NS 8407 har entreprenøren ansvaret for å prosjektere alt arbeid entreprenøren skal utføre, og som ikke byggherren allerede har prosjektert eller det er avtalt at byggherren skal prosjektere. Entreprenøren har da ansvaret for at prosjekteringen sikrer at alle krav i lov, forskrift og kontrakt blir oppfylt.

Les mer om det å prosjektere her.

NS 8407 kap. 14, 16 og 17

Når arbeidet er prosjektert, skal entreprenøren utføre arbeidet. Arbeidet skal utføres i henhold til prosjekteringen, og for øvrig med god håndverksmessig utførelse.

Har byggherren pålagt entreprenøren en endring, endres kontraktsgjenstanden tilsvarende. Det med endringer kommenterer vi mer nedenfor.

NS 8407 pkt. 31 og 32

2        Rigg & Drift

Som nevnt ovenfor må entreprenøren få tilgang til et område for å plassere sin rigg. Der skal entreprenøren plassere maskiner, utstyr og materialer. Riggen omfatter også stillas, spisebrakke, toalett etc. som entreprenøren kan disponere. Det må kanskje lages midlertidige veier inn til byggeplassen etc. Alt dette skal driftes gjennom byggeperioden og når arbeidene er ferdig, skal riggen tas ned igjen. Entreprenøren må også planlegge og forberede arbeidet før det faktisk kan starte opp.

Alt dette er aktiviteter vi kaller Rigg og Drift.

Det tar tid og koster penger å sette opp drifte riggen, planlegge og forberede arbeidene og ta ned riggen igjen til slutt. Dette kaller vi Rigg & Drift kostnader.

Det er byggherren som til slutt skal betale disse Rigg & Drift kostnadene. Normalt dekkes disse kostnadene gjennom et prosent-påslag på de øvrige kostnadene. Men det hender det avtales andre måter å beregne kostnaden på.

Entreprenøren kan for eksempel kreve at kostnadene til stillas skal dekkes krone for krone, i tillegg til et påslag for Rigg & Drift. Kostnader til stillas er en Rigg & Drift post, og ofte en betydelig del av de samlede Rigg & Drift kostnadene. Da er det ikke naturlig at prosent-påslaget for Rigg & Drift er like stort som om stillas er en del av posten.

For å unngå en opplevelse av – eller mistanke om at samme kostnad blir krevd dekket to ganger, bør partene gå nøye gjennom tilbudet fra entreprenøren for å avdekke hvordan disse Rigg & Drift kostnadene er tenkt honorert.

NS 8407 pkt. 26.1

3        Frist for oppstart og sluttfrist

Er det avtalt en frist for oppstart, et tidspunkt for når entreprenøren skal starte sitt kontraktsarbeid, må entreprenøren forholde seg til denne fristen. Er det ikke avtalt et tidspunkt for oppstart, har entreprenen både rett og plikt til å starte arbeidene så raskt som mulig etter at kontrakt er signert.

NS 8407 pkt. 40.2

Velger entreprenøren å vente med å starte, risikerer entreprenøren å bli forsinket totalt sett, noe som gir byggherren rett på dagmulkt om det er avtalt, eller erstatning for de kostnader forsinkelsen påfører byggherren. Hindrer byggherren entreprenøren å starte, for eksempel ved å ikke gi entreprenøren tilkomst til byggeplassen og riggplassen, får entreprenøren krav på fristforlengelse og må varsle dette som et krav.

Hvorvidt entreprenøren faktisk blir forsinket, vet vi først når sluttfristen nærmer seg.

Når må entreprenøren være ferdig med arbeidene?

Er det avtalt en frist for når entreprenøren skal være ferdig med sitt kontraktsarbeid, det vil si en sluttfrist, må entreprenøren forholde seg til denne fristen.

Er det ikke avtalt en konkret sluttfrist, vil sluttfristen bli bestemt ut fra følgende regel:

Fristen settes til da entreprenøren ville ha blitt ferdig, om entreprenøren startet så raskt som mulig etter signering av kontrakt, og arbeidet rasjonelt og sammenhengende frem til arbeidene var ferdig.

Blir entreprenøren forsinket av forhold byggherren har risikoen for, gir det entreprenøren rett til fristforlengelse og erstatning for merkostnadene forsinkelsen medfører. Entreprenøren må da normalt ha varslet byggherren «uten ugrunnet opphold» etter at entreprenøren blir klar over forholdet som forsinker entreprenøren. Se mer om dette nedenfor.

NS 8407 pkt. 33.1

Blir ikke entreprenøren ferdig til sluttfristen, og det skyldes forhold entreprenøren har risikoen for, sier vi at entreprenøren er forsinket. Det gir byggherren rett til å kreve dagmulkt eller erstatning. Dette med forsinkelse kommenterer vi nærmere nedenfor.

NS 8407 pkt. 40.2

4        Fremdriftsplan, fakturerings og betalingsplan

Fremdriftsplanen er kommentert mange steder på disse sidene. Det er fordi den er et viktigere styringsdokument enn mange er klar over.

Den er det viktigste verktøyet partene har for å styre ressursene i prosjektet. Den skal fortelle partene hvilket arbeid som skal utføres når, og hvilke oppgaver entreprenøren er avhengig av at byggherren eller byggherrens kontraktsmedhjelpere leverer/er ferdig med til hvilke tidspunkter. Deretter blir den også viktig når partene skal dokumentere og kontrollere at arbeidet er utført. Det er entreprenøren som skal lage fremdriftsplanen, og oppdatere den ved behov.

I tillegg til fremdriftsplanen, skal det lages fakturerings- og betalingsplaner. Disse skal partene utarbeide i felleskap, og de skal bygge på noen prinsipper som blant annet går ut på at entreprenøren bare kan kreve betaling for utført arbeid, og varer som fysisk er levert på byggeplassen. De knyttes derfor opp mot fremdriftsplanen, og oppdateres når fremdriftsplanen oppdateres.

Det er først når det er dokumentert at arbeidet er utført, kan entreprenøren sende sin faktura.

NS 8407 pkt. 21.2 og 27.2.1

5        Dokumentasjon av utført arbeid, byggherrens kontroll

Hva kan byggherren kreve av dokumentasjon, før fakturaer betales?

I prinsippet kan vi tenke oss at entreprenøren bare skal levere et ferdig arbeid, og at byggherren skal betale for dette. Men så enkelt er det ikke.

Entreprenøren har rett til å sende fakturaer etter hvert som arbeidene skrider frem. Byggherren har rett til å kontrollere arbeidet entreprenøren utfører. Både for å se at arbeidet er utført, og at det er utført med den kvalitet som følger av kontrakten. Entreprenøren på sin side plikter innenfor visse grenser å bidra i slike kontroller.

Det bør derfor avtales hvordan og hvor ofte slike kontroller kan kreves. Er de ikke avtalt tidligere, bør det være tema i oppstartsmøtet.

NS 8407 pkt. 20.1 til 20.5

Byggherren har selvsagt også rett til å kontrollere at entreprenøren ikke krever mer betalt for enn det entreprenøren har utført. Standardkontraktene pålegger entreprenøren å dokumentere at arbeid det kreves betalt er utført. Dette gjøres ved å vise timelister, fakturaer fra underentreprenører og leverandører, bilder som viser utført arbeid, gjennom felles befaringer ol. Det er viktig at byggherren er aktiv og hjelper entreprenøren med å dokumentere arbeidet som utføres.

NS 8407 pkt. 27.4

Hvordan kontrollerer vi at arbeid som er dekket til er utført?

Det er vanskelig å kontrollere arbeid som er dekket til. Som eksempel hvorvidt det er lagt rør i en grøft som er fylt igjen, lagt riktig membran bak flisene på badet, eller det er montert isolasjon og dampsperre i veggen som nå er dekket med gipsplater.

Derfor er det ekstra viktig å føre kontroll med slikt arbeid før det dekkes til.

En god kvalitetssikringsrutine (KS-rutine) for entreprenøren, er å ta bilde av slike arbeider. Dessverre ser vi alt for ofte at det ikke gjøres. Derfor bør byggherren minne entreprenørene om at det må tas bilder, eventuelt kreve å få kontrollere arbeidet før det dekkes til.

I NS 8405 har vi en regel om reklamasjonsbefaring. Den bestemmer at entreprenøren kan invitere byggherren til byggeplassen for å kontrollere arbeid som skal dekkes til. Regelen bestemmer at feil som byggherren burde ha oppdaget i forbindelse med en slik befaring, må byggherren reklamere på der og da. Dette er en fornuftig regel. I NS 8407 har vi ikke en slik regel, men det skader ikke å be om å få kontrollere utført arbeid før det dekkes til, og helst at en slik regel tas inn i avtalen.

6        Forsikring

I NS kontraktene er det bestemt at entreprenøren skal ha både ansvarsforsikring og en forsikring på kontraktsarbeidet. Det siste er en brann-, tyveri- og skadeforsikring og skal dekke eventuell skade på kontraktsarbeidet frem til overleveringen.

Entreprenørens forsikring av kontraktsarbeidet skal ha som vilkår at byggherren skal kunne bruke forsikringen i de tilfeller kontraktsarbeidet blir skadet av forhold byggherren har risikoen for. Må byggherren bruke entreprenørens forsikring, skal byggherren dekke de kostnader entreprenøren blir påført, typisk egenandelen.

Entreprenøren skal legge frem dokumentasjon på at han har slike forsikringer. Etter NS 8407 trenger ikke byggherren å betale noe før entreprenøren har dokumentert at forsikring er tegnet.  

NS 8407 pkt. 8.1, 8.2 og 8.5

7        Sikkerhet

Vi har gitt en generell forklaring til det med sikkerhet under byggherrens sikkerhet.

Er det avtalt en NS kontrakt, og det ikke er avtalt noe annet, skal entreprenøren stille sikkerhet tilsvarende 10% av kontraktsummen.

Sikkerheten skal kunne brukes for å dekke krav byggherren har mot entreprenøren som oppstår forut for eller under overtakelsesforretningen. For krav som først reklamers på etter overtakelsen, skal sikkerheten være 3%. Sikkerheten dekker ikke krav som først blir reklamert for mer enn tre år etter overtakelsen.

NS 8407 pkt. 7.2

Det er vanlig å avtale at sikkerheten skal gjelde alle mangler som oppdages innen fem år regnet fra overtakelse. Ønsker byggherren en slik forlenget sikkerhet, må det avtales særskilt.

8        Innestående

Reglene om sikkerhet må sees i sammenheng med reglene om innestående.

I NS kontraktene er det bestemt at entreprenøren skal vente med å fakturere deler av arbeidet som er utført. Når entreprenøren har utført arbeid for, la oss si kr. 100.000,-, så kan ikke entreprenøren fakturere alt. Noe må entreprenøren vente med å fakturere til sluttfakturaen. Vi kaller delen som ikke faktureres for «innestående».

På denne måten beholder byggherren noen penger på sin konto som sikkerhet for eventuelle krav byggherren får mot entreprenøren.

Sikkerheten pluss innestående skal normalt være like stor som byggherrens sikkerhet.

I NS 8405 kontrakter utgjør innestående opp til 5 % av kontraktsummen. Sammen med sikkerheten på 10 %, har byggherren 15 % av kontraktsummen som sikkerhet for entreprenørens oppfyllelse av kontrakten. Det er det samme byggherren må stille sikkerhet for.

I NS 8407 kontrakter skal innestående være 7,5% av fakturagrunnlaget. Sammen med 10 % sikkerhet, gir det byggherren 17,5 % sikkerhet for entreprenørens oppfyllelse av kontrakten.

NS 8407 pkt. 27.2.2

9        Forberede til og gjennomføre overtakelsesforretning

Til sist har entreprenøren ansvaret for å forberede -, invitere til -, og gjennomføre overtakelsesforretning. Dette kommenterer vi mer i detalj i pkt. ‎5.

10    Entreprenørens risiko i byggeperioden

Som nevnt tidligere oppstår det nesten alltid uforutsette forhold i byggeprosjekter. Forhold som gjør at entreprenøren må bruke mer tid eller får merkostnader med å utføre arbeidet. Oppstår det forsinkelser eller merkostnader er det viktig å finne ut hvem av partene som har risikoen for forholdet.

NS 8405 og NS 8407 fordeler denne risikoen nokså detaljert mellom partene, men det kan avtales en annen risikofordeling. Derfor må man alltid ta utgangspunkt i avtalen, når det skal fastslås hvem som har risikoen for hva.

De viktigste forholdene entreprenøren normalt har risikoen for er:

• Entreprenøren har risikoen for at han starter arbeidet til avtalt tid, når det ikke skyldes forhold byggherren har risikoen for
  
  
• Entreprenøren har risikoen for kostnader knyttet til normale værforhold og årstider
  
  
• Entreprenøren har risikoen for kostnader knyttet til underlaget han skal arbeide på og grunnforholdene, så lenge de er slik entreprenøren burde ha regnet med
  
  
• Entreprenøren har risikoen for kostnader knyttet til egne ansatte og innleide, at de er friske, har den erfaring og kompetanse som er nødvendig, er til stede etc.
  
  
• Entreprenøren har risikoen for feil utført av underentreprenører og underleverandører entreprenøren benytter leverer i henhold til de krav som følger av avtalen mellom entreprenøren og byggherren
  
  
• Entreprenøren har risikoen for at prosjektering entreprenøren selv har utført, gir et resultat som oppfyller krav i lov/forskrift og avtale. Dette gjelder uavhengig av om det er avtalt at entreprenøren skal prosjektere.
  
  
• Entreprenøren har risikoen for skade på kontraktsarbeidet som oppstår før overtakelsen. Det er et unntak for skade som byggherren eller byggherrens kontraktsmedhjelpere har forårsaket.
  
  
• Entreprenøren har risikoen for byggefeil som oppdages i byggeperioden og mangler som oppdages i forbindelse med og etter overtakelsen