Det oppstår nesten alltid situasjoner hvor byggherren ønsker at entreprenøren skal utføre noe annet enn først avtalt, eller at det oppstår forsinkelser i byggeprosjekter. Det er normalt, og det medfører merkostnader for partene. Det er viktig å håndtere disse situasjonene riktig.

Vi vil først kommentere det med forsinkelse.

1      Forsinkelse

1.1     Tre typer forsinkelser

Endringer og forsinkelser kan oppstå som følge av ulike forhold, og vi kan grovt dele dem inn i tre hovedkategorier:

• forhold entreprenøren bør ha kontroll over,
• forhold byggherren har eller bør ha kontroll over, og
• forhold som ingen av partene kan kontrollere, ofte kalt force majeure.

1.1.2   Entreprenørens forhold

Forsinkelser kan skyldes entreprenørens egne forhold, som dårlig prosjektplanlegging, mangelfull bemanning, tekniske feil eller svikt hos underleverandører. Dette har entreprenøren risikoen for selv. Merkostnader som oppstår som følge av slike forsinkelser, må entreprenøren dekke.

Uttrykket «forsinkelse» er egentlig forbeholdt de tilfellene der entreprenøren er forsinket av forhold han selv har risikoen for. Blir entreprenøren forsinket av forhold byggherren har risikoen for, sier vi at entreprenøren har krav på fristforlengelse, og at han ikke er «forsinket».

1.1.3   Byggherrens forhold

Byggherren kan også forårsake forsinkelser, for eksempel ved at han ikke leverer nødvendig informasjon i tide, ikke utfører sine plikter etter kontrakten, eller ved at han bestiller endringer som innebærer merforbruk av tid hos entreprenøren. I slike tilfeller er byggherren ansvarlig for forsinkelsen, og entreprenøren kan kreve fristforlengelse og erstatning for de merkostnader forsinkelsen medfører.

Entreprenøren må da normalt – for ikke å tape kravet på fristforlengelse m.m. – varsle at han vil kreve fristforlengelse og tilleggsvederlag «uten ugrunnet opphold» etter at entreprenøren ble klar over forholdet. På den måten kan byggherren ivareta sine interesser ved å fjerne årsaken til forsinkelsen der det er mulig.

NS 8407 pkt. 33.1

1.1.4   Force majeure

Force majeure er forhold som verken byggherren eller entreprenøren kan forutse, kontrollere eller overvinne følgene av. Force majeure omfatter slikt som ekstreme værforhold, streik, krig eller naturkatastrofer. Koronapandemien var et eksempel på en hendelse som ble ansett for å være force majeure.

Ingen av partene har risikoen for slike forhold. Partene får derfor krav på forlengelse av frister, men de må selv dekke merkostnadene forsinkelsen påfører dem.

NS 8407 pkt. 33.3

1.2     Start alltid med en romslig fremdriftsplan

Hva er den beste forsikringen mot forsinkelser?

Det er mange forhold som kan forsinke byggeprosjekter. Regn derfor med at det blir forsinkelser. Start derfor med en romslig fremdriftsplan, slik at forsinkelse ikke blir kritisk.

Når forsinkelse oppstår, selv med en romslig fremdriftsplan, må partene oppfylle handlepliktene kontrakten pålegger dem. Se mer om dette nedenfor.

1.3     Handleplikter for partene ved forsinkelse

1.3.1   Varsel om krav på fristforlengelse m.m.

Den som ser at det oppstår en forsinkelse, skal varsle den andre, slik at den andre kan innrette seg etter situasjonen og ivareta sine interesser. Er det mulig å fjerne årsaken til forsinkelsen, kan et raskt varsel hindre at det oppstår forsinkelse av betydning.

Regelen bygger på lojalitetsplikten i kontraktsforhold. Partene skal i lojalitet til hverandre varsle om slike hindringer, selv om parten ikke vil kreve fristforlengelse eller dekket merkostnader.

Du kan laste ned eksempler på varslingsskjemaer her.

Den som vil kreve fristforlengelse eller dekket merkostnader som følge av forsinkelse den annen part er ansvarlig for, må alltid varsle om at det vil bli fremmet et slikt krav. Varselet må sendes «uten ugrunnet opphold» etter at parten blir klar over forholdet som forårsaker forsinkelsen. Varsles det ikke, taper den som skulle ha varslet, retten på fristforlengelse.

NS 8407 pkt. 33.4

1.3.2   Spesifisering av lengden på fristforlengelsen

Hvor lang fristforlengelse har parten krav på?

Hovedregelen er at fristforlengelsen skal være like lang som den faktiske forsinkelsen. Blir entreprenøren forsinket 14 dager fordi byggherren ikke klarer å gi entreprenøren tilgang til bygget, har entreprenøren krav på 14 dager fristforlengelse.

NS 8407 pkt. 33.5

Så snart lengden på forsinkelsen er kjent, skal kravet på fristforlengelse spesifiseres og oversendes den annen part. Dette er viktig både for å sikre tidsnære bevis på hvor lang forsinkelsen ble, og fordi det følger av kontrakten. Dersom det ikke protesteres på et slikt spesifisert krav, skal fristforlengelsen settes lik spesifiseringen.

NS 8407 pkt. 33.7

2      Endringer

2.2     Byggherrens endringskompetanse

Byggherren har, innen rimelighetens grenser, rett til å pålegge entreprenøren å utføre endringer.

Endringen må stå i sammenheng med det opprinnelige kontraktsarbeidet og være et arbeid som er av samme art og vanskelighetsgrad som det opprinnelige kontraktsarbeidet. Endringen må kunne utføres samtidig med, eller i forlengelsen av, det opprinnelige kontraktsarbeidet, og samlet sett må den ikke påføre entreprenøren en urimelig merbelastning.

I NS-kontraktene og i mange andre kontrakter er det bestemt at endringen ikke må innebære at vederlaget samlet sett blir økt med mer enn 15 %.

NS 8407 pkt. 31.1

2.3     Entreprenøren plikter å utføre pålagte endringer – hoppeplikt

Motstykket til byggherrens rett til å pålegge endringer er entreprenørens plikt til å utføre endringsarbeidet. Entreprenøren kan bare nekte å utføre endringer som faller utenfor byggherrens endringskompetanse, herunder grensen på 15 % netto økt vederlag.

Denne plikten til å utføre en endring som partene er enige om er en endring, er en naturlig konsekvens av byggherrens rett til å pålegge endringen. Det ville ikke være mye poeng i byggherrens rett til å pålegge endringen dersom entreprenøren kan nekte å utføre den.

NS 8407 har i tillegg en regel om «hoppeplikt». Hoppeplikten innebærer at entreprenøren har plikt til å utføre endringsarbeidet, selv om partene er uenige om hvorvidt det er en endring, eller uenige om hvilket tilleggsvederlag entreprenøren har krav på. Er partene uenige og entreprenøren likevel plikter å utføre arbeidet (hoppeplikt), kan entreprenøren kreve at byggherren stiller sikkerhet for det kravet entreprenøren mener seg berettiget til før entreprenøren starter det omtvistede endringsarbeidet.

NS 8407 pkt. 31.3, 35.1 og 42.3.1

2.4     Entreprenørens søksmålsfrist ved uenighet – åtte måneder

Er partene uenige i hvorvidt entreprenøren har krav på tilleggsvederlag for et bestemt arbeid, har begge parter behov for en avklaring.

Har byggherren skriftlig avslått et krav på tilleggsbetaling, bestemmer NS 8407 at entreprenøren må bringe saken inn for en domstol eller oppmann innen åtte måneder, regnet fra overtakelsen av kontraktsarbeidene. Gjør ikke entreprenøren det, taper han kravet på tilleggsbetaling. Det er vanlig å avtale at denne fristen utsettes ved behov.

NS 8407 pkt. 35.2

2.5     «Negative endringer» vs. avbestilling

Dersom byggherren ønsker å spare penger og ser en mulighet for det ved å redusere arbeidet entreprenøren etter kontrakten skal utføre, kan det gjøres ved å pålegge entreprenøren å utføre noe mindre (negativ endring). Det kan også gjøres ved at byggherren «avbestiller» deler av kontraktsgjenstanden.

Forskjellen på disse to fremgangsmåtene er som følger:

• Ved avbestilling kan entreprenøren kreve erstattet økonomisk tap som oppstår som følge av avbestillingen.
• Ved negativ endring får entreprenøren bare dekket sine faktiske kostnader pluss påslag knyttet til det arbeidet som er utført.

Byggherren slipper uansett å betale for arbeid som ikke kommer til utførelse.

Reglene legger ikke opp til at byggherren kan spekulere i bruken av avbestillinger og negative endringsordrer. I NS-kontraktene er dette regulert slik at alle negative endringer eller avbestillinger som totalt reduserer entreprenørens vederlag med mindre enn 15 %, alltid skal anses som endringer – uavhengig av om byggherren har brukt uttrykket avbestilling eller endring.

Endringer eller avbestillinger som totalt reduserer vederlaget med mer enn 15 % skal anses som avbestilling. Det er den netto endringen i vederlaget samlet sett som er avgjørende.

NS 8407 pkt. 44

2.6     Varslingsrutiner for endringer i entreprisekontrakter

De fleste entreprisekontrakter har regler om hvordan endringer skal håndteres. De oppleves av mange som uoversiktlige og kompliserte. Her oppsummerer vi rutinene i ti punkter.

Du kan laste sjekkliste for endringer og byggherreforhold her.

Du kan også lese vår opplisting av alle situasjoner hvor partene skal sende varsel med krav her.

2.6.1   Endringspålegg fra byggherre – endringsordre

En endring starter alltid med at byggherren pålegger entreprenøren å utføre noe annet enn det som opprinnelig ble avtalt. Et pålegg fra byggherren kaller vi en endringsordre eller irregulær endringsordre.

NS 8407 pkt. 31.3

Endringsordren skal være skriftlig og beskrive endringen i detalj, inkludert omfang, tekniske spesifikasjoner og eventuelle konsekvenser for fremdrift og pris. Endringsordren fungerer som en formell bestilling – et ensidig pålegg om å utføre endringen.

NS 8407 pkt. 31.1

Endringene kan være initiert av byggherren alene, men det kan også være entreprenøren som foreslår at han skal levere noe annet enn først avtalt. Da er det viktig at partene er tydelige på at det er byggherren som formelt må pålegge entreprenøren å levere den endrede løsningen. Entreprenøren må ikke utføre endringen før byggherren har gitt endringsordren. Entreprenøren kan derfor alltid kreve at endringsordrer blir gitt skriftlig.

Det er viktig å huske hvem som har ansvaret for prosjekteringen. Er det byggherren som skal prosjektere arbeidet, må byggherren utarbeide og gi ferdig prosjektering til entreprenøren. Dersom det er entreprenøren som skal prosjektere arbeidet, er det viktig at endringsordren begrenser seg til funksjonskrav – og ikke metode og materialvalg som byggherren ikke ønsker å ta ansvaret for.

Når byggherren har gitt sin endringsordre, utløser det varslingsplikt for entreprenøren.

2.6.2   Muntlige pålegg om endringer

Selv om endringsordrer skal være skriftlige, kan det forekomme at endringer blir pålagt muntlig på byggeplassen (muntlig endringspålegg). Entreprenøren bør i slike tilfeller raskt sende varsel til byggherren og be om å få pålegget skriftlig i form av en endringsordre. Det sikrer bevis på at pålegget er gitt og reduserer faren for misforståelser.

NS 8407 pkt. 31.3

2.6.3   Irregulær endringsordre

Ofte – eller vi kan si normalt – får entreprenøren endringspålegg selv om det ikke skjer i form av en endringsordre som beskrevet ovenfor. Vi kaller slike endringspålegg irregulære endringsordrer, en slags «uferdig» endringsordre.

For at irregulære endringsordrer skal anses som et pålegg om en endring, og utløse hoppeplikt for entreprenøren, må visse vilkår være oppfylt. En irregulær endringsordre er bare gyldig dersom avsender er:

• byggherren selv eller byggherrens representant,
• en person som det er opplyst har fullmakt til å gi endringsordrer,
• byggelederen eller andre som har som oppgave å kontrollere entreprenørens arbeid, eller
• byggherrens arkitekt eller prosjekterende som gir entreprenøren arbeidstegninger, beskrivelser eller lignende.

Andre personer kan ikke gi endringspålegg med bindende virkning for byggherren.

Formålet er effektivitet på byggeplassen ved å gi flere enn byggherren mulighet til å gi entreprenøren endringspålegg. Vi aksepterer derfor at disse personene kan gi endringspålegg, men det er viktig å være påpasselig slik at ting blir gjort riktig.

Har disse personene egentlig fullmakt til å inngå slike endringsavtaler på vegne av byggherren? I utgangspunktet ikke. De må få en slik fullmakt. Uten fullmakt kan byggherren på visse vilkår holde den som ga endringspålegget ansvarlig for merkostnaden dette påfører byggherren.

2.6.4   Entreprenørens plikt til å varsle

Mottar entreprenøren et endringspålegg, må entreprenøren «uten ugrunnet opphold» etter mottaket av endringspålegget sende et varsel til byggherren.

Du kan laste eksempler på varslingsskjemaer her.

Varslet skal fortelle byggherren hvilket endringspålegg det siktes til, at entreprenøren anser arbeidet som skal utføres som en endring, og hvorvidt det vil eller kan få konsekvenser for pris, fremdrift, kvalitet ol.

I NS kontraktene er det et krav om at entreprenøren varsler særskilt dersom det vil bli krevd erstattet kostnader til nedsatt produktivitet (plunder og heft) eller økte kostnader til Rigg og Drift. 

Oppsummert er det 5 forhold entreprenøren bør vurdere å varsle om:

1. Krav på fristforlengelse
2. Krav på vederlagsjustering
3. Krav på dekning av økte kostnader til Rigg og Drift
4. Krav på dekning av økonomisk tap som følge av nedsatt produktivitet (plunder og heft)
5. At arbeidet vil bli utført etter reglene om endring til annet er avtalt

Dersom entreprenørene ikke varsler i tide, kan entreprenøren miste retten til å kreve tilleggsbetaling eller fristforlengelse for den aktuelle endringen.

NS 8407 pkt. 32.2

2.6.5   Byggherrens plikt til å svare

Mottar byggherren et varsel om endring, plikter byggherren å svare «uten ugrunnet opphold».

Det med å svare «uten ugrunnet opphold» er særlig viktig dersom byggherren etter å ha mottatt varslet ønsker at entreprenøren ikke utfører endringsarbeidet. Det er da viktig å stanse entreprenøren slik at det ikke brukes ressurser på et arbeid byggherren ikke ønsker utført.

Konsekvensen dersom byggherren ikke svarer «uten ugrunnet opphold», er at varselet fra entreprenøren anses for å være uttrykk for endring, som gir entreprenøren krav på tilleggsbetaling mm.

NS 8407 pkt. 32.3

2.6.6   «Kontringsplikten»

Det har skjedd at byggherrer har sett at entreprenøren har varslet for sent, men latt være å protestere på varslet i håp om at entreprenøren først skal bli ferdig med arbeidet. Når arbeidet er ferdig, avviser byggherren kravet på tilleggsbetaling med den begrunnelse at varslet med krav ble sendt for sent.

For å unngå slikt, bestemmer nå NS 8405 og NS 8407 at dersom en av partene vil hevde at den andre part har varslet for sent eller svart for sent, og derfor tapt kravet eller innsigelsen mot kravet, plikter parten å varsle om dette «uten ugrunnet opphold» etter at varselet eller svaret ble mottatt. Gjør ikke parten det, skal varslet eller svaret anses for å være sendt i tide.

NS 8407 pkt. 5

2.6.7   Plikt til å spesifisere kravet

Så fort entreprenøren har grunnlag for å spesifisere kravet på fristforlengelse, skal entreprenøren sende et spesifisert krav til byggherren. Byggherren må da ta stilling til kravet og eventuelt protestere på det. Protesterer ikke byggherren på kravet «uten ugrunnet opphold» etter mottak av de spesifiserte kravet, taper byggherren innsigelsen mot kravet.

Merk at vi har samme regel der det er byggherren som krever fristforlengelse.

I NS 805 har vi en slik regel også når det gjelder krav på tilleggsvederlag. Men, vi har ikke samme regel når det gjelder krav på tilleggsvederlag etter NS 8407. Standardene har altså ulike regler på dette punkt.

Tanken er at i NS 8407 kontraktene vil de aller fleste endringer bli utført etter reglene om regningsarbeid. Da skal entreprenøren dokumentere sine kostnader ukentlig. Det er da ikke samme behovet for å spesifisere det totale kravet når grunnlaget for det foreligger.

Du kan laste eksempel på skjema for spesifisering av krav her.

NS 8407 kap. 30

2.6.8   Fristforlengelse og fremdriftsplaner

Pålegg om endringer kan medføre økt arbeidsmengde for entreprenøren og med det forsinkelser og behov for justeringer i fremdriftsplanen. Det er viktig at fremdriftsplanene oppdateres  når prosjektet er forsinket, slik at de blir praktiske verktøy for byggherrens økonomistyring (betalings- og faktureringsplan) og entreprenørens ressursstyring.

NS 8407 pkt. 21.2

Dersom entreprenøren vil kreve fristforlengelse, må krav om dette varsles i henhold til kontraktens regler.

2.6.9   Entreprenørens krav som følge av endringer

Har entreprenøren utført endringsarbeid eller skal vederlaget skal justeres av andre grunner, har NS kontraktene egne regler for denne vederlagsjusteringen. Både NS 8405 og NS 8407 bestemmer at: 

• Der det er avtalt enhetspriser som er anvendelige, så skal vederlagsjusteringen skje ved bruk disse.
  
  
• Er det avtalt enhetspriser, men er forutsetningene for enhetsprisene ikke lenger oppfylt, kan hver av partene kreve at enhetsprisene justeres, og at vederlagsjusteringen skje ved bruk av de justerte enhetsprisene.
  
  
• Er det ikke slike enhetspriser, skal vederlagsjusteringen skje ved bruk av reglene om regningsarbeid.  

Det er med andre ord ikke opp til entreprenøren å ensidig bestemme hvor mye entrepreprenøren skal ha betalt for å utføre endringen.

Det betyr for eksempel at selv om entreprenøren skriver i sitt varsel at han krever 100.000,- for endringen, så binder ikke det partene der en annen pris følger av de tre kulepunktene ovenfor. Er det avtalt enhetspriser, og dette tilsier en justering på kr. 75.000,-, så er det dette entreprenøren kan kreve, selv om han varslet et krav på kr. 100.000,-. Dersom riktig pris viser seg å være kr. 200.000,-, har entreprenøren krav på det, og ikke de kr. 100.000,- som ble varslet.

Fra dette utgangspunkt, kan det fort bli mer komplisert når vederlagsjusteringen skal skje ved bruk av reglene om regningsarbeid. Har entreprenøren gitt en opplysning om prisen, eks. kr. 100.000,-, og han senere vil ha betalt kr. 200.000,-, så er det flere regler som kan komme i spill.

For det første plikter entreprenøren å dokumentere sine kostnader ukentlig. Gjør ikke entreprenøren det, har ikke entreprenøren krav på mer betalt enn det byggherren «måtte forstå» at arbeidet ville kostet. Dette gjør at selv om det kostet kr. 200.000,-, kan det hende at byggherren ikke trenger å betale mer enn kr. 100.00,-, fordi byggherren ikke «måtte forstå» at det ville koste mer.

Dersom entreprenøren har dokumentert sine kostnader ukentlig, og kostnadene blir «ekstraordinært» høye i forhold til prisopplysningen, kan det være at entreprenøren, i tillegg til å bevise at kostnadene er reelle, må bevise at kostnadene ikke skyldes uforsvarlige forhold på entreprenørens side.

NS 8407 kap. 34

Vi pirker her borti nokså komplisert entrepriserett, og det sprenger rammene for denne artikkelen å gå mer i dybden på dette.

Får entreprenøren erstatningskrav fra underentreprenører eller leverandører som følge av at et planlagt arbeidet blir avbestilt, må byggherren som hovedregel erstatte disse.

NS 8407 pkt. 34

Kan byggherren kreve fradrag i prisen ved endringer?

Ja. Når byggherre pålegger entreprenøren en negativ endring, det vil si at entreprenøren skal gjøre noe mindre enn opprinnelig avtalt, får entreprenøren mindre kostnader. Denne besparelsen kan byggherren kreve å få gjennom en tilsvarende reduksjon i vederlaget. Det samme gjelder ved positive endringer. Oppnåelige besparelser for entreprenøren går til fradrag i entreprenørens krav.

Dersom byggherren vil kreve slik reduksjon i vederlaget, må byggherren varsle dette til entreprenøren. Dersom byggherren krever at avtalte enhetspriser justeres, må byggherren varsle om dette. Se mer om dette med enhetspriser nedenfor.

Kan det avtales hvor stor vederlagsjusteringen skal være?  

Ja. Partene kan selvsagt avtale hvordan vederlaget skal justeres, og ofte er det det enkleste. Når byggherren ber entreprenøren gjøre en tilleggsjobb, kan byggherren først be om en pris på jobben. Entreprenøren kan da tilby å gjøre jobben for et bestemt tillegg i kontraktsummen. Byggherren kan da velge å aksepterer tilbudet.

2.6.10   Endringslister og dokumentasjon

For å ha kontroll på alle endringene i prosjektet, bør både entreprenør og byggherre føre oversikter over endringene, hva som er utført, og eventuelle konsekvenser for prisen/kontraktsummen og antatt ferdigstilling av arbeidene (overlevering). Dette sikrer god dokumentasjon ved oppgjøret og eventuelle tvister. Lister over endringer og kostnadsberegninger må oppdateres fortløpende.

En typisk endringsliste bør inneholde følgende informasjon:

Endrings nummer	Beskrivelse	Dato pålegg	Dato varsel	Dato svar	Dato spesifis-ering	Enighet?	Tilleggs vederlag	Frist-forlengelse	Kommentar
						Sum:

2.7   Forhold byggherren har risikoen for

Får entreprenøren merkostnader som følge av forhold byggherren har risikoen for, har entreprenøren i utgangspunktet rett til å kreve disse dekket av byggherren.

Det forutsetter at entreprenøren sender varsel om forholdet og kravet til byggherren «uten ugrunnet opphold» etter at entreprenøren blir klar over forholdet. På den måten får byggherren anledning til å ivareta sine interesser før merkostnaden blir pådratt. Entreprenøren bør være varsom med å utføre arbeid som innebærer betydelige merkostnader uten først å ha avklart om byggherren ønsker at arbeidet skal utføres.

Byggherren kan anse det som mer økonomisk fordelaktig å pålegge entreprenøren å gjøre noe annet enn det opprinnelig avtalte arbeidet, og på den måten spare penger.

NS 8407 pkt. 34.1.2

Dersom «forholdet» gjør at det må utføres et arbeid som vil være i strid med «avtalte krav», det vil si noe byggherren må gi en endringsordre for før det kan utføres, må entreprenøren vente med å utføre til byggherren har gitt endringsordre.

Varslingsreglene som knyttes opp mot slike forhold er i hovedsak de samme varslingsreglene som ved endringer.

NS 8407 pkt. 31.1