Her har vi samlet informasjon som byggherrene typisk må kjenne til. Mye av informasjonen er den samme som den vi presenterer på siden for entreprenørene.
Dersom det er informasjon du synes mangler her, tar vi gjerne imot tips.
Hva bør du som byggherre ha tenkt gjennom og planlagt før avtale inngås med entreprenøren?
Faktisk ganske mye.
Ser vi stort på det, har alle anleggs- eller byggeprosjekter som formål å dekke et behov eller løse et problem. Avtalen med entreprenøren er med andre ord en del av en problemløsningsprosess som starter lenge før selve kontrakten inngås.
Før avtale med entreprenøren inngås, bør byggherren for eksempel ha svar på disse spørsmålene:
Det med byggherrens planlegging av byggeprosjektet, utforming av konkurransegrunnlag, kontrakten mm, før avtale med entreprenøren faktisk inngås, kan du lese om her.
Det kan være nyttig at du som byggherre har satt deg noe inn i hva entreprenøren bør vurdere og ta stilling til før entreprenøren gir et pristilbud på jobben. Det setter deg i bedre stand til å legge opp byggeprosjektet på en måte som gjør det attraktivt for entreprenører, slik at du får en god pris på jobben.
Les mer om hva entreprenøren bør vurdere og ta stilling til før det gis et tilbud her.
Selv etter at avtalen er inngått, er det flere forhold som bør avklares før entreprenøren starter byggingen eller anleggsarbeidet. Stikkord er oppstartsmøte, sikkerhet, forsikringer, riggområde, tilkomst etc.
Les mer om hva dere må ha vurdert før bygg- eller anleggsarbeidet starter opp her.
Det er viktig å huske at også du som byggherre skal «levere» noe i et byggeprosjekt. Det er ikke bare entreprenøren som har en leveringsforpliktelse.
Hva du skal levere beror på avtalen du har inngått med entreprenøren, men tar vi utgangspunkt i en typisk NS 8407-kontrakt, er det minst seks oppgaver som faller på deg:
Når man snakker om leveranseforpliktelse i et byggeprosjekt, tenker de fleste først og fremst på entreprenørens ansvar.
Vi kan dele opp det entreprenøren skal levere under kontrakten. I en typisk NS 8407-kontrakt kan vi oppsummere dette i seks hovedpunkter:
Det er sjelden at et byggeprosjekt går helt som planlagt. Det er faktisk helt normalt at entreprenøren opplever forsinkelser underveis, eller at byggherren får behov eller ønske om at entreprenøren skal levere noe mer, noe annet eller litt mindre enn det som først ble avtalt.
Slike situasjoner kan vi gruppere inn i:
Hvor mye byggherren skal betale, bør selvsagt være avtalt og fremgå av kontrakten. Men det er ikke alltid så enkelt.
Entreprenøren må gjøre og forberede en del før fakturaen kan sendes. Du som byggherre må også aktivt kontrollere fakturaen og fakturagrunnlaget før du betaler.
Overtakelsen markerer starten på avslutningen av byggeprosjektet. Det er mange rettsvirkninger knyttet til selve overtakelsen, og det er viktig at det gjøres på formelt riktig måte. I praksis ser vi at mange håndterer denne fasen feil.
Reglene og prosessen rundt sluttoppgjøret har som mål å løfte alle krav partene har mot hverandre opp i lyset, slik at det ikke skal komme nye, kanskje overraskende krav etter at partene tror alt er gjort opp. Vi har derfor regler som sier at krav som ikke fremmes i sluttoppgjøret ikke kan fremmes senere. Det er derfor viktig å følge de avtalte prosedyrereglene for gjennomføringen av sluttoppgjøret. Krav som følge av mangler tapes ikke etter disse reglene.
Vi har laget en mal for hvordan sluttoppgjøret bør se ut for å oppfylle alle kravene til innhold i NS 8407.
Det oppdages nesten alltid feil og mangler på det entreprenøren har bygget, eller i det minste forhold byggherren opplever som mangler. Det er normalt at det etter et byggeprosjekt oppstår diskusjoner om hvorvidt et forhold er en mangel eller ikke.
De fleste manglene kan, og blir som regel, utbedret av entreprenørene. Andre mangler kan det være mer krevende å utbedre, og det hender partene er uenige i hvorvidt et forhold er en mangel eller ikke.
Prosessene rundt reklamasjon og mangler kan være krevende å håndtere riktig. Stikkord er frist for å reklamere, reklamasjon, eventuelle fagkyndige vurderinger og foreldelse.
Mange tvister kan unngås ved å planlegge og gjennomføre prosjektene på en god måte. Noen tvister derimot er det i praksis umulig å sikre seg mot. Er det først oppstått en tvist, er det viktig at situasjonen håndteres riktig fra starten av.
Feil håndtering av tvister kan føre til at konflikten mellom partene eskalerer. Partene blir mer steile i sine krav og syn på saken, og kostnadene kan skyte i været. Riktig håndtering, på den andre siden, kan føre til oppklaringer av faktum, forståelse for den annen parts syn på saken, og det er ofte nok til å løse tvisten.
Det er derfor viktig å bruke rådgivere og advokater som forstår de byggetekniske sidene av saken, som har erfaring og kompetanse til å veilede partene gjennom tvisten, og som evner å bidra til å senke tvistenivået og ikke eskalere konflikten.
Det er ikke nødvendig å bruke de dyreste advokatene, men velg advokater med erfaring fra slike tvister. Det blir erfaringsmessig rimeligere totalt sett.
