Det er viktig å huske at også byggherren skal «levere» noe i et byggeprosjekt. Det er ikke bare entreprenøren som har en leveringsforpliktelse.

Hva byggherren skal levere, varierer, men tar vi utgangspunkt i en typisk NS 8407 kontrakt, er det minst seks oppgaver som faller på byggherren:

• Stille sikkerhet og tegne forsikring
• Gi tilkomst til eiendommen, byggeplassen og bygget
• Overlevere til entreprenøren byggherrens funksjonskrav og andre krav, og eventuelt prosjektering som byggherren etter avtalen har ansvaret for
• Levere materialer når det er avtalt
• Delta i møter og gi avklaringer ved behov
• Betale

1        Sikkerhet

NS kontraktene bestemmer at både byggherre og entreprenør skal stille sikkerhet for sine forpliktelser etter avtalen. Det betyr at de må inngå en avtale med en bank eller annen finansinstitusjon som er villig til å stå som selvskyldnerkausjonist (garantist) for deler av det ansvaret partene har etter kontrakten.

Når avtalen med garantisten er inngått, utsteder garantisten et dokument, et bevis på at garantisten har tatt på seg et slikt ansvar. Dokumentet skal deretter overleveres den andre parten som bevis på at det er stilt sikkerhet. 

Hvor stor sikkerheten skal være kan avtales og varierer noe i de ulike NS kontraktene.

Etter overtakelse og etter at den avtalte perioden for sikkerheten er løpt ut, skal sikkerheten reduseres og til slutt falle helt bort. Det skal gjøres etter en beskrevet prosedyre.

Prosedyren går ut på at den som er tilgodesett gjennom sikkerheten, må gi den annen part melding om at sikkerheten kan reduseres eller falle bort senest en måned etter at perioden for sikkerheten er løpt ut.                                                    

NS 8407 pkt. 7.1 og 7.4.

Hvor stor sikkerhet skal byggherren stille?

Er det avtalt en NS 8507 kontrakt, og ikke avtalt noe annet, skal byggherren stille sikkerhet på henholdsvis 17,5 % av kontraktsummen. Til sammenligning skal byggherren stille 15 % sikkerhet etter NS 8405.

NS 8407 pkt. 7.2

2        Byggherrens forsikring

Byggherren må sørge for at alt byggherren eier, er dekket av forsikring.

Skal entrepreprenøren utføre arbeid på et nytt bygg, følger det av NS kontraktene at entreprenøren må tegne forsikring på det entreprenøren bygger.

Byggherren på sin side må sikre seg at entreprenøren faktisk tegner forsikring på det entreprenøren skal bygge og som byggherren begynner å betale for. Byggherren må kreve at forsikringsbeviset legges frem.

Skal entreprenøren utføre arbeid på deler av et bygg, må byggherren sørge for at entreprenøren på samme måte tegner forsikring på det arbeidet entreprenøren skal utføre. Byggherren må sørge for at resten av bygget er forsikret.

NB! Det er ikke nok at entreprenøren sier at han skal tegne forsikring. Byggherren bør kreve at forsikringsbeviset legges frem.

Det kan være lurt å avklare med forsikringsselskapet hvorvidt de krever justert premie når det skal gjennomføres byggearbeider på bygget.  

NS 8407 pkt. 9.3 og 8.4

3        Tilkomst til eiendommen / bygget / byggeplassen inkl. område for «rigg»

Når partene har signert avtalen, har byggherren samtidig akseptert at entreprenøren starter arbeidene så raskt som mulig. Men det betyr ikke at entreprenøren bare kan ta seg inn på byggherrens eiendom og starte arbeidene uten nærmere avklaringer.

Partene bør avklare og avtale hvor entreprenøren kan ha sin rigg plass, hvilke deler av eiendommen entreprenøren skal kunne bevege seg innenfor, entreprenøren må få utlevert nøkler etc.

Vi kaller dette at byggherren gir entreprenøren tilkomst til byggeplassen.

Skal entreprenøren utføre arbeid på taket, må entreprenøren få tilgang til taket, og gjerne plass for et stillas når det er nødvendig for å utføre og sikre arbeidene. Det samme gjelder fasader, rørarbeider m.m.

Dersom entreprenøren trenger tilgang til ulike rom i et bygg, er det byggherrens ansvar å sørge for at entreprenøren får tilgang til dem. Det er ofte lettere sagt enn gjort der de ulike rommene er leiligheter eller rom som disponeres av ulike personer. Byggherren må derfor sørge for god og tett kommunikasjon med de som skal gi entreprenøren tilkomst.

Blir entreprenøren forsinket som følge av manglende tilkomst til byggeplassen, kan entreprenøren kreve fristforlengelse, og dekket merkostnader forårsaket av forsinkelsen.

NS 8407 pkt. 22.2 og 22.3

Entreprenøren trenger et egnet område for riggen, det vil si et område hvor entreprenøren skal oppbevare utstyr, ha tilgang til toalett, spiserom m.m.  Hvor stor plass entreprenøren skal få til et slikt rigg-område, og hvilke fasiliteter byggherren skal tilby entreprenøren bør avtales på forhånd. Gis entreprenøren liten plass for rigg, blir arbeidet mer krevende for entreprenøren. Prisen blir da også høyere.

4        Byggherrens funksjonskrav, andre krav og eventuell prosjektering

Som det fremgår ovenfor må byggherren gi entreprenøren en beskrivelse av de funksjonskrav og andre krav byggherren krever at entreprenøren skal oppfylle. Beskrivelsen vil normalt være ferdig allerede før det inngås avtale med entreprenøren. I så tilfelle har byggherren oppfylt den delen av sin forpliktelse.

Er det avtalt eller forutsatt at beskrivelsen skal leveres på et senere tidspunkt, noe vi ikke anbefaler, må byggherren overlevere disse så raskt det lar seg gjøre, og innen de avtalte frister.

Skal byggherren prosjektere hele eller deler av arbeidet entreprenøren skal utføre, må også prosjekteringen lages og overleveres til entreprenøren så raskt som mulig. Er det avtalt tidsfrister for dette, må de selvsagt overholdes.

Det bør lages en fremdriftsplan, som viser tidspunktene for når entreprenøren kan forvente å få byggherrens beskrivelse av krav og eventuell prosjektering.

NS 8407 pkt. 22.4, 22.5 og 24.1

5        Materialer

Det er et sentralt prinsipp i entrepriseretten at byggherren ikke trenger å levere materialer, med mindre det er uttrykkelig avtalt.

Er det avtalt at byggherren skal levere materialer, må byggherren overlevere materialene i noe tid før entreprenøren skal bruke dem. Ikke for tidlig, men heller ikke for sent. Det bør lages en fremdriftsplan, som viser tidspunktene for når entreprenøren kan forvente at byggherren leverer de avtalte materialene.

Normalt overtar entreprenøren risikoen for skade på materialer som byggherren har levert på byggeplassen. Det er derfor viktig at materialene kontrolleres for skade i forbindelse med at de leveres til entreprenøren.

Entreprenøren er i utgangspunktet bare ansvarlig for å montere materialene byggherren har levert. Monteringen må skje i samsvar med prosjekteringen og ellers på en fagmessig god måte. Byggherren har risikoen for at materialene som sådan er i samsvar med det entreprenøren skal levere.

NS 8407 pkt. 22.4 og 19.1

6        Deltakelse i møter / avklaringer

Byggherren må være tilgjengelig for entreprenøren gjennom hele byggeperioden slik at entreprenøren får de avklaringer entreprenøren trenger for å utføre sitt arbeid. Får ikke entreprenøren nødvendige avklaringer, blir entreprenøren forsinket, og det går til slutt ut over byggherren.

Det er normalt byggherrens byggeleder som får oppgaven med å være tilgjengelig for entreprenøren for slike avklaringer.

Byggherrens tilbakemeldinger gis ofte i byggemøter og det bør lages en møteplan som viser hvilke møter byggherren forventes å delta i. Er prosjektet lite, kan et oppstartsmøte og eventuelle møter ved behov være tilstrekkelig. Er prosjektet større, kan det være nødvendig med møter ukentlig eller hver 14. dag. Ved behov bør det arrangeres:

• Byggherremøter, hvor byggherre deltar og kan gi nødvendige avklaringer
• Prosjekteringsmøter, hvor ulike fag kan koordinere sin prosjektering
• Fremdriftsmøter
• Økonomimøter

Er det bestemt i kontrakten at byggherren skal komme tilbake med avklaringer eller delta i bestemte møter, er det lurt om tidspunktene for når disse avklaringene må være på plass og når møtene er planlagt gjennomført innarbeides i fremdriftsplanen.

NS 8407 pkt. 4 og 22.5

7        Betaling

Sist, og ikke minst har byggherren plikt til å betale for arbeidet entreprenøren har utført. Det med pris, fakturering og betaling. behandler vi samlet her

NS 8407 kap. 26

8        Byggherrens risiko i byggeperioden

Det oppstår nesten alltid uforutsette forhold i byggeprosjekter. Forhold som gjør at entreprenøren må bruke mer tid eller får merkostnader med å utføre arbeidet. Når slikt skjer, er det viktig å finne ut hvem av partene som har risikoen for forholdet som forårsaket forsinkelsen og merkostnaden.

NS 8405 og NS 8407 fordeler denne risikoen nokså detaljert mellom partene, men det kan avtales en annen risikofordeling. Derfor må man alltid ta utgangspunkt i avtalen når det skal fastslås hvem som har risikoen for hva.

De viktigste forholdene byggherren normalt har risikoen for er:

• At kommunen ikke gir nødvendige tillatelser til å gjennomføre tiltaket
  
  
• At det kommer nye regler og offentlige vedtak, som entreprenøren ikke kunne forventes å ha tatt hensyn til når entreprenøren ga sitt tilbud
  
  
• At byggherren ikke legger frem dokumentasjon på sikkerhet og forsikring slik det er beskrevet i kontrakten
  
  
• At byggherren ikke overleverer beskrivelsen av de funksjonskrav og andre krav byggherren stiller til det entreprenøren skal levere i tide
  
  
• At byggherren ikke overleverer avtalt prosjektering i tide
  
  
• At byggherren ikke overleverer materialer i tide og at materialene er egnet til å oppfylle alle krav. Dette gjelder bare der det er avtalt at byggherren skal levere materialene
  
  
• At byggherren ikke gir entreprenøren tilgang til byggeområdet og avtalt rigg-område. Under dette ligger at nødvendige privatrettslige forhold må være i orden
  
  
• At underlaget entreprenøren skal arbeide på ikke er i en slik stand entreprenøren kunne regne med
  
  
• At byggherren ikke gir de avklaringer som byggherren etter kontrakten skal gi, eller som det under byggeperioden er klart at byggherren må gi
  
  
• At det er «uforutsebare» forhold i grunnen
  
  
• At entreprenøren blir forsinket som følge av byggherrens egen aktivitet, herunder aktivitet fra andre entreprenører eller personer byggherren har ansvaret for, og/eller forsinkelser entreprenøren ikke måtte regne med
  
  
• At byggherren opptrer i strid med lojalitetsplikten i kontrakten.
  
  
• At byggherren misligholder sin plikt til å betale for arbeid entreprenøren har utført.