Er du utbygger, har kjøpt en tomt og skal bygge flere boliger for salg til forbrukere. Da bør du allerede ha tenkt gjennom hvilke kontrakter du trenger, med hvilke aktører, og hva kontraktene skal regulere. Vi vil her kommentere noe av det viktigste du må tenke på.

1         Prospektets rettslige betydning

Mange legger mye arbeid og penger i å lage tiltalende salgsmateriale. Prospektet skal være fullt av delikate bilder av lykkelige mennesker, barn som leker. Hunder som hopper rundt i blomsterenger sammen med glade barn. Appelsinjus og frukt på frokostbordet. Appelsinjuice, fordi den gule fargen tar seg best ut på bilder.

Her skal ikke vi fokusere på hvordan salgsmaterialet ser ut. Vi er opptatt av innholdet, hvilken rettslig relevant informasjon som tas inn i salgsmaterialet og hvorvidt informasjonen er tydelig nok.

1.1 Ren promotering eller rettslig relevant informasjon

Informasjon du putter inn i salgsmaterialet, kan deles i to grupper.

• De delene som er ren promotering av boligene uten å være rettslig bindende
• De delene som inneholder informasjon partene får rettigheter og plikter fra

Vi fokuserer i hovedsak på det siste.

1.2 Tekst, bilder og skisser skaper rettigheter og plikter

Vær klar over at informasjon som fremstår som ren promotering av boligene, fort kan ha rettslig relevans. Legger du inn et bilde av en terrasse med glassrekkverk i prospektet, får du en forpliktelse til å levere en slik terrasse.

Du kan til en viss grad ta forbehold om å gjøre endringer på boligen i forhold til bildene i prospektet, men det går en grense. Vær derfor nøye med å kun legge inn sannferdige og virkelighetsnære bilder og opplysninger.

1.3 Uklare prospekter blir tolket mot utbygger

Prospektene består normalt av både ren promotering av boligen og informasjon som er ment å etablere rettigheter og plikter for partene. Det er derfor en viktig oppgave å påse at den rettslig relevante informasjonen ikke blir gjemt bort bak den rene promoteringen.

Ifølge avtaleretten skal uklare avtaler tolkes mot den som har formulert avtalen. Så lenge avtalen i praksis bygger på salgsprospektet, skal uklarheter i salgsprospektet tolkes mot utbygger, som har utarbeidet det. Ønsker utbygger å ta inn et forbehold, må det komme klart og tydelig frem i prospektet. Bortgjemte eller uklare forbehold kan fort bli satt til side.

Overlater utbygger arbeidet med prospektet og andre salgsmateriell til andre, må utbygger forsikre seg om at vedkommende forstår dette.

Et klassisk eksempel er at salgsprospektet lover «plen» utenfor terrassen. I virkeligheten er det kanskje snakk om en biloppstillingsplass, eller armert gress som tåler kjøring med brannbil. Kjøperne blir selvsagt skuffet når de ikke får «plen» og fremmer mangelskrav.

Utarbeidelsen av salgsmaterialet skjer ofte via megler, som også kan ta seg av salgene og oppgjørene.

2         Utbyggingsavtale med kommunen

I noen tilfeller kan det være aktuelt å inngå utbyggingsavtaler med kommunen. Utbyggingsavtaler er nå regulert i Plan og Bygningsloven kap. 17, hvor det står noen grenser for hva kommunene kan kreve av utbygger gjennom utbyggingsavtaler. Så lenge partene forholder seg til rammene i loven, kan utbyggingsavtaler inneholde mye forskjellig.

2.1 Utbyggingsavtaler bør være balanserte

Utbyggingsavtalene gir både kommunen og utbygger rettigheter og plikter. På samme måte som andre avtaler er det viktig at det er balanserte. Kommunens har en posisjon som offentlig myndighet med «all verdens tid». Det gir dem en sterk forhandlingsposisjon. Forhandlingsrommet kan oppfattes som lite. Men også kommunen bør se seg tjent med utbyggingsavtaler som gir begge parter et balansert sett med rettigheter og plikter. Avtaler som begge ser seg tjent med å oppfylle.

2.2 Hvilke regler kan tas inn i utbyggingsavtaler?

Utbyggingsavtaler regulerer normalt hvilke arbeider som skal utføres, rekkefølgebestemmelser og regler om når kommunen skal overta eierskap til kommunaltekniske anlegg m.m. Avtalen kan også regulere antall boliger i et område, største og minste boligstørrelse og krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Det kan også avtales at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene. Variasjonene er store.

Det som kanskje skaper størst problemer, er vilkår om at utbygger må utføre tiltak som ikke umiddelbart er nødvendige for selve boligbyggingen, men som kommunen ønsker utført samtidig eller før boligene bygges. Det kan være bygging eller utbedring av vei, teknisk infrastruktur, parker, barnehager, skoler, fellesområder m.m. Etter Plan og bygningsloven Kap 18 har tiltakshavere rett til å kreve refusjon av sine kostnader for slike tiltak og som er omtalt i § 18-1 og 18-2.

Ikke alle slike arbeider gir rett til refusjon – det finnes mange gråsoner. Kostnadene for utbygger kan ofte bli store, og det er viktig å undersøke hvilke tiltak det kan kreves refusjon for, og hvilke tiltak kommunen ikke kan kreve at utbygger bekoster. Selv om det ikke bør være slik, hender det at utbygger aksepterer å dekke noen slike kostnader for å få goodwill fra kommunen og igangsettingstillatelse (IG) for tiltaket.

For å hindre at kommunene utnytter systemet med utbyggingsavtaler og påfører utbyggere for store kostnader, bestemmer kap. 17 at tiltak som utbygger selv skal dekke må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Blir kostnadene uforholdsmessig store, bør det avtales at kommunen dekker den overskytende delen av kostnadene.

2.3 Refusjonsberettigede tiltak

Det er særlig viktig å merke seg at dersom utbygger vil kreve refusjon for slike utgifter, se Pbl § 18-3, må krav om dette være sendt kommunen før arbeidene starter. Se Pbl. § 18-8.

3         Avtale med finansieringsinstitusjon

Skal prosjektet finansieres med lånte penger, må det inngås avtaler med finansinstitusjoner, investorer o.l. Vi går ikke nærmere inn på disse avtalene her, men minner om at fortjenesten økes eller reduseres avhengig av hvordan prosjektet finansieres.

Som tommelfingerregel kan prosjektet finansieres med lånte penger når forventet avkastning på totalkapitalen overstiger renten på lånt kapital. Renten vil normalt øke når andelen lånekapital stiger. Derfor må utbygger analysere ulike modeller for å finne ut hvor mye egenkapital og hvor stor andel lånt kapital som bør brukes.

Vi anbefaler generelt at avtaler med finansinstitusjoner og investorer kvalitetssikres av økonom og/eller jurist.

4. Kontrakt med totalentreprenør

Utbygger vil normalt inngå avtale med en eller flere entreprenører. Hvorvidt det skal være en generalentreprenør som får ansvaret for å inngå avtaler med de andre aktørene, eller om det skal være en byggherrestyrt entrepriseform – hvor utbygger inngår avtaler med flere entreprenører og leverandører og selv koordinerer alt arbeidet – beror på utbyggers ønske, kapasitet, erfaring og kompetanse.

Som en tommelfingerregel bør avtalene med entreprenørene inngås før du har inngår avtalene med kjøperne, men med regler som gir utbygger rett til å kreve at entreprenørene utfører de endringer og tillegg kjøperne avtaler i forbindelse med kjøpet eller senere i byggeperioden.  

En annen tommelfingerregel er videre at utbygger bør ta inn i avtalene regler som sikrer rett til intervensjon av arbeidene ved forsinkelse, rett til delovertakelse, og harmonisering av reklamasjonsregler. Det er med andre ord ikke nok å å velge en standard NS 8405 eller NS 8407 kontrakt. Her må det inn flere særlige kontraktsregler.

Les mer om hva utbygger bør få inn i avtalene med entreprenørene.

5         Utkast kontrakt med kjøper (forbruker)

Før utbygger inngår avtale med totalentreprenøren, bør utkast til kontrakt med kjøper være på plass. Dette for å sikre at utbyggers forpliktelser etter bustadoppføringslova og kontrakten med kjøper blir videreført ned til totalentreprenøren.

Det finnes mange standardavtaler som utbygger kan bruke som utgangspunkt, eksempelvis Byggblankett 3427, men det er ikke nok å velge en slik standardavtale. Også her må det inn noen særlige kontraktsregler.

5.1 Veiledning om spesielle forhold ved prosjektsalg

Etter bustadoppføringslova §§ 7 og 8 har utbygger plikt til å dra omsorg for forbrukerens interesser både før kontrakt inngås og gjennom kontraktsperioden. Dette innebærer at utbygger må veilede forbrukeren om viktige forhold forbrukeren må være klar over – særlig de spesielle forholdene som gjelder når det kjøpes prosjektert, ikke ferdig, bolig.

Loven i seg selv har god regulering av de ordinære situasjonene hvor en entreprenør bygger en bolig for en forbruker. Men når det skal bygges flere boliger samtidig, hvor det skal etableres eierseksjonssameier eller borettslag, og deler av bygget eller tomtene skal være fellesareal, bør utbygger informere ekstra om hvilke konsekvenser dette har for forbrukerens rettigheter og hvordan overtakelsen rent praktisk skal gjennomføres.

Det samme gjelder der produksjonsmetoden – måten boligene bygges på – gjør det vanskelig å oppnå noen besparelse ved å bestille endringer. Vi tenker her på situasjoner hvor deler av bygget skal produseres på fabrikk, eller der utstyr som kjøkken, hvitevarer og baderomsutstyr blir kjøpt inn tidlig i byggeprosessen. Kostnadene blir da ofte pådratt tidlig i prosjektet, uten mulighet til reduksjon som følge av tilvalg fra forbruker.

Utbygger må veilede forbrukeren om dette og kunne dokumentere at veiledning er gitt. Den beste måten å dokumentere dette på er å ta informasjonsmaterialet utbygger utarbeider inn i avtalen med forbruker.